Все о недвижимости в СПб

traktor_lady
Начну с конца, прикрываться детьми последнее дело, меня всегда удивляет мама 7 детей (условная, но их часто показывают) которая живет в полуразрушенном доме в двушке и рассказывает о своих проблемах и что государств должно ей помоч, и самое интересное, оно это государство на самом деле помогает... Вопрос, она когда рожала не планировала своё будущее и будущее своего ребёнка? Она изначально перекладывала свою ответственность на государство? И тут вопрос не о равной раздачи социальных благ, а о требование себе большего.

traktor_lady
Теперь о налогах и кто и как кормит государство...
Для продолжения разговора на эту тему мне бы хотелось узнать, как вы считаете у нас капиталистическая или социалистическая модель экономики?

Odin AS
тут вопрос не о маме, понятно, что безответственная, а о детях. Если они пойдут бродяжничать и вырастут наркоманами, алкоголиками, преступниками - хуже будет нам всем, как обществу...
такой вот пародокс - за свою будущую безопасность мы все должны вот таким безответственным Соответственно, задача государства не столько мамане дать, сколько не допустить, чтобы дети выросли маргиналами
ЗЫ ИМХО у нас олигархическая модель экономики
А если серьезно, все-таки уже не 1 апреля, (кстати, с прошедшим ) капитализма в "чистом" виде, как его описывал Карл Маркс, уже давно не существует. После великой депрессии вопрос о необходимости вмешательства государства даже не обсуждается, выдающиеся экономисты спорят только о степени допустимого вмешательства. Так что сегодня все капиталистические экономики, по сути, государственно-капиталистические

traktor_lady
Ну вот и я так же думаю, что капиталистический у нас мир.

На мой взгляд, проблема валютных ипотечников вообще не должна обсуждаться. Единственно, о чем можно говорить, это о социальной функции государства в отношении малообеспеченных граждан/семей. А по какой причине они таковыми стали (пожар, наводнение, изменение курса доллара и т.п.), в общем-то не очень важно. И поэтому, будет крайне печально, если вдруг будет оказана помощь всем валютным и..., без учета того, кто из них реально нуждается, а кто нет.

Рулевой:

может и не трагично,но и поводов для оптимизма тоже не особо.локация в середине Просвета,условно пешеходная доступность от метро,приличный трафик в часы пик и пр.

Покажет время. И вообще эти квартиры всегда можно продать. По сути это депозит. Снял деньги и переложил куда угодно. Я и сейчас их могу изъять, только это будет не выгодно.

amiko:

Ptiza Не знаю, как остальные, но у меня эти хвалебные отзывы об Л1 и странные инвестиции длиной в 10 лет вызывают как минимум снисходительную улыбку. Читатели этой ветки наблюдают за этим уже много лет. Человек большими текстами про Л1 пытается оправдать собственную глупость. Звучит резко, но это так..

Как раз наоборот. Я стараюсь максимально выкладывать полезную информацию, и не только по Л1. Никаких потуг в плане оправдания и в мыслях не было, ибо мне глубоко пофиг на чьё либо мнение. Меня интересуют только собственные инвестиции и ни в чьих советах, тем более задним умом от сторонних лиц, я не нуждаюсь. Хорошие или плохие мои инвестиции, тут я честно говорю, что в случае Лондон парка я влип, и писал, и пишу об этом прямо. Там где нужно кого-то предупредить чтобы не делал глупости, тут я тоже прямо пишу. Или наоборот, если есть смысл туда вложиться, я тоже прямо об этом пишу. В частности про тот же ЖК Звездный я еще 4 года назад писал что туда нужно вкладываться. 4 года назад 30 метров студия в Звездной стоила 1,7-1,8 ляма. Сейчас минимум 3 ляма, вернее их уже год просто нет в продаже, кончились. Это получилось примерно 20-25% годовых. А если бы не кризис, то было бы все 40-50% годовых.

Если нет денег, конечно нет никакой головной боли. Но есть и те, у кого на сберкнижке есть некая кругленькая сумма. И тут встает вопрос. что с ней делать. К сожалению мы живем сейчас, а не завтра. И все "умные" разговоры про соломку под задницу должны как минимум опираться на какой-то опыт и разумные доводы.

Если вы купили квартиру за 1,8, а через 4 года она стала стоить 3,0, то это 16,67% годовых.
так, небольшая поправочка математическая.

Срок, после которого собственник освобождается от налога, сейчас составляет пять лет с момента регистрации собственности. Т.е. продав квартиру после ввода в эксплуатацию, Вы теряете 13%.

Итого доход 0,81. А это уже получается 11,1% годовых от начальной стоимости. Банковские депозиты даже в сбербанке последние годы были 10-11%. Причем с депозитом в сбере нет головной боли от сроков ожидания, временных затрат на оформления документов купли-продажи и пр. Да и вклад можно закрыть в любой момент нажатием кнопок в личном кабинете. Это просто для сравнения, как получить один и тот же доход, но с разными трудозатратами.

В общем, на примере студии инвестиции в стройку с целью продажи после ввода в эксплуатацию не очень оправданы.

Другой вопрос, если квартира покупается не с целью продажи, а с целью последующей сдачи в аренду. Но это уже другая математика.

зодчий:

Покажет время. И вообще эти квартиры всегда можно продать. По сути это депозит. Снял деньги и переложил куда угодно. Я и сейчас их могу изъять, только это будет не выгодно. ,.

имхо,кмк на сегодняшний день, при нынешнем рынке, до регистрации собственности это высокорисковый неликвид. из которого даже затраты без потерь не вытащить. если/когда будет собственность ,будет рынок, тогда и можно подбить результат.

amiko:

Срок, после которого собственник освобождается от налога, сейчас составляет пять лет с момента регистрации собственности. Т.е. продав квартиру после ввода в эксплуатацию, Вы теряете 13%.

небольшая математическая поправочка.
13% начисляется от 70% от кадастровой стоимости.

amiko:

Если вы купили квартиру за 1,8, а через 4 года она стала стоить 3,0, то это 16,67% годовых. так, небольшая поправочка математическая. Срок, после которого собственник освобождается от налога, сейчас составляет пять лет с момента регистрации собственности. Т.е. продав квартиру после ввода в эксплуатацию, Вы теряете 13%. Итого доход 0,81. А это уже получается 11,1% годовых от начальной стоимости. Банковские депозиты даже в сбербанке последние годы были 10-11%. Причем с депозитом в сбере нет головной боли от сроков ожидания, временных затрат на оформления документов купли-продажи и пр. Да и вклад можно закрыть в любой момент нажатием кнопок в личном кабинете. Это просто для сравнения, как получить один и тот же доход, но с разными трудозатратами. В общем, на примере студии инвестиции в стройку с целью продажи после ввода в эксплуатацию не очень оправданы. Другой вопрос, если квартира покупается не с целью продажи, а с целью последующей сдачи в аренду. Но это уже другая математика.

Нет, не так. 4 года назад квартира стоила 1.7 ляма (я брал за 1.69). Ключи дали в августе, и с ноября я ее уже сдаю. И стоит она не 3 ляма, а минимум 3,5 без ремонта и 4-4.5 с ремонтом. За 3 ляма нечто подобное сейчас предлагают застройщики со сроком сдачи в течении года, но таких квартир насколько я знаю в продаже нет, последнюю год назад купил я за 2.7 ляма ( по прайсу была 3.3 ляма, 600 т.р. получил скидку под разными соусами - как постоянный клиент, акция, оплата сразу 100% и т.д.).
Далее про 13%. Тоже глупость. Во-первых 13% платишь с разницы между покупкой и продажей, а не со стоимости квартиры. Во-вторых зачем мне оформлять собственность? Это имеет смысл делать только в том случае если я гарантированно ее не собираюсь продавать ближайшие 5 лет. Если вероятность выставления квартиры на продажу существует, зачем мне собственность? Пусть она числится за застройщиком и я ее продам по переуступке. Хоть через год, хоть через три года. И никаких налогов платить не ндо, только отступные застройщику ( у Л1 это 200 т.р). И у этого же застройщика потом куплю другую квартиру получив дополнительный бонус как постоянный клиент.

Считаем вместе еще раз.

я заплатил 1.7 ляма плюс еще 0,3 - ремонт. В сумме 2 ляма. Пусть я 4 года ее ждал. Сейчас я эту квартиру легко и буквально мгновенно смогу продать за 4 ляма. Если никуда не спешить, то возьму 4.2-4.5 лямов.
Итого 4 ляма-2 ляма = 2 ляма: 4 года = пол ляма в год или 25% годовых. А если учесть что изначально вложил не 2, а 1.7 ляма, то 30% годовых. А если учесть что эта квартира сейчас имеет рентабельность в 0,3 ляма в год, то я на одной аренде за 6.5 лет отобью все вложенные деньги.

Roundhouse
Да? А почему тогда пишут

цитата:

Когда рассчитывается подоходный налог с продажи квартиры, налогооблагаемой базой признается ее стоимость, обозначенная в договоре купли-продажи. Как правило, это рыночная цена, сложившаяся по экономическим предпосылкам в определенном регионе. Если в договоре указана цена в иностранной валюте, то она должна быть переведена на российские рубли по установленному курсу, поскольку доход всегда декларируется в российской валюте.

Обманывают? Я просто не вникала подробно.

зодчий
Рентабельность - это относительный показатель. О каких

цитата:

имеет рентабельность в 0,3 ляма в год

идет речь?

цитата:

Сейчас я эту квартиру легко и буквально мгновенно смогу продать за 4 ляма. Если никуда не спешить, то возьму 4.2-4.5 лямов.

Реально есть те, кто 30 квадратов покупает за эти деньги? 30-же метров? перечитывать лень. Еще и студия. Я сейчас снимаю студию, правда 50 квадратов, но, скажу, пока сам не поживешь, не поймешь, насколько это неудобно.

amiko
я сдаю за 25 т.р в мес. 25 т.р. за 12 месяцев равно 300 т.р. или 0,3 ляма в год.
Что касаемо реально или нереально, то это просто факт. Сколько стоит квадратный метр в хорошем доме в хорошем месте? Для пересечения Орджоникидзе и Космонавтов это примерно 120-140 т.р. за 1 кв. м. в зависимости от ряда условий (качество ремонта, этаж, вид из окна..). Вот и считай.

В БН есть виртуальная оценка недвижимости
http://www.bn.ru/oc_fl_w.phtml?kkv=0&so=0&a...up_id=0

зодчий
25 за студию?... Коммуналка сверху или включена?

Интересно, за сколько тогда мою можно сдать, а то уже год стоит пустая. Наверное, тыщ за 35. Только много ли сейчас желающих снять за такие деньги.. Как там обстановка.

amiko:

зодчий 25 за студию?... Коммуналка сверху или включена? Интересно, за сколько тогда мою можно сдать, а то уже год стоит пустая. Наверное, тыщ за 35. Только много ли сейчас желающих снять за такие деньги.. Как там обстановка.

до 31 июля КУ включены. С 1 августа КУ сверху. Это прописано в договоре. такой демпинг потому что дом новый и ряд неудобств. До нового года не было горячей воды (стоял бойлер), вокруг грязь ибо все делают ремонты и ко всему прочему еще и шумят (сверлят).
Через год планирую цену поднять до 30 т.р. +КУ

зодчий
а где арендаторов находишь?
через знакомых или риэлтер?

25 тысяч за 30 квадратов, студии, в новом доме... Да вы мистер и впрямь волшебник:)
Студию новую на оптиков сдают за 15 тысяч

Odin AS:

25 тысяч за 30 квадратов, студии, в новом доме... Да вы мистер и впрямь волшебник:) Студию новую на оптиков сдают за 15 тысяч

там же на Орджоникидзе в советских панельках однушки тоже по 15. И не могут сдать по пол года. Это к вопросу правильного выбора.

Гадюжников по 15 т.р. полно, и арендатор в них копается как муха в говне. Но есть люди, и их не мало, кто готов чуток переплатить за некий комфорт, чистоту и прочие блага. Я свою квартиру сдал за 2 дня. Второй просмотр и сразу деньги на бочку. При том что арендатор очень удивился что деньги за КУ включены. Но это мой бонус исключительно в виду ряда неудорбств связанных с новым домом. Я уверен что за 30+КУ свою студию смогу сдать. Как только все издержки новостроя исчезнут - так оно и будет.

maria_av:

зодчий а где арендаторов находишь? через знакомых или риэлтер?

Есть городская служба недвижимости, называется "квартирный вопрос".

зодчий
Чуть-чуть? 15 и 25 это знаешь 66%
Но я рад, что у тебя так хорошо сдаётся ты молодец, у меня на оптиков 48 метров однушка, сдаётся за 20 коммуналка включена

зодчий:

Гадюжников по 15 т.р. полно, и арендатор в них копается как муха в говне. Но есть люди, и их не мало, кто готов чуток переплатить за некий комфорт, чистоту и прочие блага.

Посудомоечная машина,
стиральная машина,
телевизор HD,
интернет WI-FI,
видео-домофон с 2-3 камерами,
нормальная кухонная вытяжка,
шкаф-купе,
дом не старше 15 лет,
вид из окна НЕ на помойку, НЕ на дымящиеся трубы и НЕ на КАД/ЗСД/крупные магистрали (типа Славы, Ивановской, Каменностровский),
метро 15 минут пешком (максимум),
НЕ первый этаж,
отсутствие магазина/ресторана/паба этажом ниже (т.е. под твоим полом),
квартир на этаже не более 8,
лифт не Щербинский,
плитка на полу в парадной,
возможность бесплатно припарковать машину до 21:00 (позже - свободных мест может не остаться),
платный паркинг/гараж в пределах 5-10 минут пешком (в идеале - в этом же доме),
выезд на КАД или ЗСД в пределах 10 минут,
садик/школа/поликлиника/амбулатория - в 15 минутах пешком (максимум),
гипермаркет или торговый центр - в 15-20 минутах пешком или 10 минутах езды на машине.

Что ещё можно считать за "комфорт и прочие блага"?
Мусоропровод - сомнительное благо, лучше не надо.
Грузовой лифт - да, нужен.

ProfSPb
из того что ты перечислил кое что совсем не нужно. Например большая площадь, обилие мебели, техники (посмудомойка, вай-фай...) - это понижающий коэфициент при прочих равных. Коммуналка как известно считается с площади. Изобилие техники тоже не айс. Должна быть разумная достаточность. Тут важнее чтобы ванна была не ржавая и краны не текли.

А к дополнительным благам в первую очередь стоит отнести социум. Это архиважный пункт. Например район апражки это гетто. Хрущевки и брежневки - это тоже не ахти какой социум и этнос. С бомжами, пенсионерами и прочими зассаными лифтами.

Еще раз повторю, всегда найдется человек который готов заплатить чуток побольше за некие блага, комфорт и чистоту. На той же звездной вокруг моего дома десятки панелек советского периода. Я думаю что там сдать однушку более чем за 18 т.р. нереально. Даже с самым хорошим ремонтом и максимумом мебели и техники.

Да, и каждая квартира имеет свою целевую аудиторию. Студии рассчитаны на одиноких женщин и пацанов студентов. Однушки уже на молодую семью. Если есть дети - то это двушки и более. Я, например 5 лет сдавал трешку на ленинском. Такого рода квартиры обычно должны быть ообще без мебели. ибо обычно такие квартиры снимают со своей мебелью. У меня был некий стандартный набор, пришлось все увозить на дачу.

зодчий:

amiko в хорошем доме в хорошем месте? Для пересечения Орджоникидзе и Космонавтов

И белье сушить на линиях ЛЭП.
Не параноик, но увольте...

zih:

И белье сушить на линиях ЛЭП. Не параноик, но увольте...

и..?

У нас весь центр фонит от гранита. Весь периметр на бывших промзонах, кое где даже бывшие могильники (например на Оптиков). На Петроградке телевышка. На Ваське с залива вечный ветродуй. Порядка 10 кладбищей. И так далее.

цитата:

Студии рассчитаны на одиноких женщин и пацанов студентов.

А одинокие мужчины в студиях не живут? Вообще спорно как-то про одиноких женщин, предпочитающих студию, они обычно более консервативны. Женщине нужна кухня. Ну это так, мысли в слух. Неудобно жить в студии.

amiko:

А одинокие мужчины в студиях не живут? Вообще спорно как-то про одиноких женщин, предпочитающих студию, они обычно более консервативны. Женщине нужна кухня. Ну это так, мысли в слух. Неудобно жить в студии.

Это риторика. В каждом правиле есть исключения.

цитата:

На Петроградке телевышка

это реально опасно жить в ближайших к ней домах? вопрос не праздный...

2-комнатные квартиры часто снимают студенты.
Да-да, не удивляйтесь, два приезжих студента (студентки), в складчину - каждому из них так получается выгоднее и лучше комнаты в какой-нибудь неясной коммунальной квартире.

цитата:

это реально опасно жить в ближайших к ней домах?

А вышки операторов сотовой связи тебя не смущают? Я помню, гостила как-то у брата, так вот его жена на ночь всегда выключала роутер вай-фай, ибо это вредно. Но при этом мобильный телефон всегда лежит в изголовье )

Ну вышки да, везде. Но башня сама по себе мощная...