Все о недвижимости в СПб

maria_av
С первымя двумя влип, согласен. Но кто ж тогда знал... С третьей особых проблем не вижу, пока все по плану.

Еще раз повторю, в 2008 осенью кризис убил более половины СК на рынке. Умерли огромные холдинги типа Строймонтажа. Лидер строительного рынка того периода ЛЭК до сих пор в коматозе. По прошествии 6 лет до сих пор в городе около сотни домов из разряда долгостроев, начало строительства которых было раньше лета 2008 года. В Комитете по строительству в правительстве СПб создана специальная комиссия, отслеживающая эти проблемные объекты. К концу этого года обещают сдать до 60 домов, еще до 30 в следующем году, а полностью закрыть вопрос по долгостроям того периода в 2017 году.

Сейчас рынок строительства больше чем был в 2008 году, а застройщики менее масштабные. Если повторится сценарий 2008 года, а он очень велик, то рухнет не 50-60% рынка как было 6 лет назад, а рухнет 90% рынка. Причем окончательно и бесповоротно.

зодчий
Хм
Если че я в жилом строительстве работала как раз до 2009,ибо не все сдохли сразу,некоторые дожили и до 2009
поэтому как дохнет застройщик я знаю изнутри,скажем так
Сейчас тоже в стройке,но немного другой
А что за застройщик у первых двух?
И на звездной?потому как на звездной тоже что-т подозрительно дешево хотя если студия и на этапе котлована...

цитата:

Тут же у этого же застройщика к имеющимся на руках 3 лямам я добавил 1 лям и купил в новостройке такие же 2 студии по 2 ляма. В другом ЖК на начальной стадии строительства (котлован копали). Другой вопрос, что через пол года грянул кризис и мои квартры до сих пор висят в воздухе. Три года стройка вообще стояла. Сейчас вялотекущее невнятное строительство.

Узнаю почерк ЛЭКа

amiko:

Индексы 01.01.2008 - 09.11.2014 вторичный рынок Индекс, руб. / кв. м: 102081.7 Изменение цен за указанный период составило: 24.97% первичный рынок Индекс, руб. / кв. м: 96210.9 Изменение цен за указанный период составило: 34.96%

Здесь чётко видно, что Зодчий не прав. Цены на первичку уже обошли докризисный рекордный уровень:

зодчий:

Даже сейчас, цены на недвигу еще не достигли уровня лета 2008 года, хотя прошло 6 лет.

maria_av
ты тоже вписалась в загородную недвижимость?

maria_av
ЛЭК и всем известный Лондон Парк

язва
Нет
С загородной сложнее .тяжко найти то, что нра за вменяемые деньги

Я у ЛЭКа по переуступке купил готовую квартиру в сентябре 2006-го за 90 тысяч долларов.
Сделал нормальный ремонт и сразу въехал.
Самое смешное, что по текущему курсу она стоит... практически те же 90 тысяч долларов (93 990).
Если смотреть в рублях, то да - прогресс значительный, но мы же понимаем что это эфемерные рассуждения:
сентябрь 2006 = 2,4 млн.р. (90 тыс.долл.)
ноябрь 2014 = 4,5 млн.р. (94 тыс.долл.)

P.S. Квартира = 1-комнатная с большой кухней (=11,9 кв.м.)

У меня есть несколько вопросов к тому, кто все знает о рынке строительства:
1. Почему застройщики сейчас менее масштабные, чем в 2008? Мне казалось, что как раз произошло укрупнение многих компаний и мелочь давно либо поглощена либо ушла с рынка. Нет? Я ошибаюсь?
2. Откуда страшилка про 90% рынка, который должен рухнуть? Есть какая-то аналитика и предпосылки? И кто входит в 10%, которые выживут?

amiko
Я не та,кто знает все о рынке стройки
Однако,мысли есть
1) мне кажется так же,как тебе.Сейчас конторы то самые крупные совсем не простые к тому же
2) я сомневаюсь в этих "фактах"

выживут те, у кого:
а) меньше кредитов (самый главный критерий, имхо)
б) больше собственных земельных участков
в) продуманнее планировки
г) адекватнее ценообразование
д) лучше/ближе отношения с государством (участие в гос.заказах, связи в высоких кабинетах)
е) не испорчена карма / не подмочена репутация в предыдущих инкарнациях / проектах

amiko
1. потому что в 2008 г дербанили городскую черту, а туда пускали лишь богом избранных. Сливки снимали. Сейчас вектор строительства главным образом вокруг КАД. Площадь больше, колическтво объектов в разы больше, площадь строящегося жилья значительно больше. Адинистративной подпитки мало у кого осталось, все на самоокупаемости. Не будет продаж, не будет и строительства. А большинство застройщиков сейчас работают на пороге рентабельности, ибо предложение превышает спрос. Отсюда и всевозможные поблажки по бессрочным кредитам, долгосрочным ипотекам и т.д.
2. В 10% входят те СК, которые имеют долю в госзаказе. То есть это расселение коммуналок, социалка, армия, ментура и т.п..

зодчий
С чего ты взял,что спрос упадет ?
5 лет назад,хотя думаю и сейчас,85% покупающих жилье в СПб-иногородние
И где там поблажки ? покажи.Как было сурово,ипотека под 12-13% в лучшем случае,так и есть
За год до сдачи уже у норм застройщика ничего не купить

зодчий
Общие фразы. Я привыкла верить цифрам и фактам.

цитата:

А большинство застройщиков сейчас работают на пороге рентабельности, ибо предложение превышает спрос.

Есть конкретные цифры? Почему вы считаете, что предложение превышает спрос, в чем измеряете эти показатели?

цитата:

В 10% входят те СК, которые имеют долю в госзаказе. То есть это расселение коммуналок, социалка, армия, ментура и т.п.

Т.е. вы считаете, что 10% строительного рынка сейчас - это социальное жилье?

Блин, вы задаёте сразу 3 вопроса, мне одному ответить трудновато... (с) Труффальдино из Бергамо

Ессно цифры условные, ибо никто вам такой информации не даст.
По порядку. Не 10% рынка - социальное жилье, а 10% строящихся домов имеют доли в госзаказе. Это может быть как весь дом или комплекс, что редкость, либо какая-то часть квартир в доме, что обычно. Например тот же ЛЭК с Лондон Парком уже несколкьо лет хочет у города застолбить часть квартир под квартиры второй очереди. Временами проскакивают слухи что типа добро есть, потом опровержение, потом все по-новой. Сейчас в Сосновой Поляне планируется грандиозная застройка с расселением ветхого и старого жилья. Это ни что иное как социалка и можно быть с 100% уверенностью что в случае начала такого строительства эти дома таки достроят. Начало планируется в 15 году.

Про предложение и спрос. Если бы было иначе, цены на недвигу росли бы с опережающими официальную инфляцию темпами. Однако этого нет. Более того, тенденция последних лет такова, что практически все застройщики демпингуют на тендерах. По всем аспектам. От венфасадов, до окон, вентиляции и даже лифтов. На последних 4 квартирх которые я делал, мне пришлось окна от застройщика выкидывать на помойку. Раньше такого не было, окна ставились более-менее нормальные. А на квартирах сделаннх лет 8-10 назад в ряде случаев даже входные двери не требовали замены. Помню две квартры с читовой отделкой, вы не оверите. но там все очень добротно было сделано, и даже межкомнатные двери стояли шпонированные! Одна на Ленинском, друга в Горелово.

С чего ты взял,что спрос упадет ?. С того что сегодня инвестировать в недвигу резона нет, ибо даже обычный рублевый депозит приносит большую доходность. Сейчас рынок недвижимости держится главным образом на тех кто покупает жилье себе любимому с целью реального проживания или сдачи квартиры в наем. С целью вложения денег как инвестиций проодаж относительно не много и они локальны, главным образом как раз на объектах с высокой степенью защищенноти (гос доля). Такие квартиры у таких застройщиков раскупаются узким кругом "избранных и посвященных" на начальной стадии с целью максимальной прибыли.

5 лет назад,хотя думаю и сейчас,85% покупающих жилье в СПб-иногородние Исходя из количества заказов и звонков по ремонту квартир, доля иногородних за последние 5-6 лет не изменилась. Она действительно высока, думаю примерно треть от общего количества. Опять же исходя из опыта заказов по ремонтам, доля ипотечников сейчас значительно больше половины. Еще 5-6 лет назад ипотечников почти не было. И тенденция имеет склонность к росту, то есть доля ипотечников растет. Лично мне это плохо, ибо как клиенты ипотечники никудышние, денег нет, все долгах и сидят на дошираках. Не ремонт, а сплошная гонка на удешевление, что напрямую сказываеся как на качестве, так и на доходности.

За год до сдачи уже у норм застройщика ничего не купить Быстро раскупаются квартиры малого метража и с хорошими планировками. Более того, у застройщиков всегда есть некий план продаж. Дело в том что по мере роста количества этажей растет и цена квартиры. И ни один нормальный застройщик не будет сразу продавать нормальные квартиры, он их оставит на конец чтобы продать по максимальной цене. Отсюда и ложное ощущение что нормальных квартир нет. Квартиры есть, но их нет в продаже. Для образования стартового капитала и быстрого накопления на начальном цикле действительно выкидываются на рынок лучшие квартиры. Они привлекаткльны в первую очередь инвесторам, ибо инвестор купит только то, что потом будет ликвидно. А потом в процессе строительства потихоньку планово спускются все квартиры обеспечивающее финансирование строительства.

зодчий
В нескольких вопросах ты откровенно заблуждаешься

зодчий
Скажу вам по секрету: финансовый результат, а понятие рентабельности включается в число показателей финансового результата, -это открытая информация. Почему вы решили, что ее нигде не найти? Больше скажу: публичные компании обязаны публиковать ее в открытых источниках. Поэтому, если вы говорите о нулевой рентабельности, то попробуйте это продемонстрировать хотя бы на примере крупных застройщиков.

Говорить о рынке жилья на примере отремонтированных вами квартир как минимум глупо.
Играйте в пинг-понг, Гена (с) Рассуждать о рынке жилого строительства на примере "вчера я купил студию за три млн, а сегодня продал за 4" можно, но не громко.

Последний длинный ваш пост - снова бездоказательный набор слов, много, но ни о чем.

редкий случай-соглашусь с дамами

Я имею право на свою точку зрения? Имею. Я ее высказал. У вас иная точка. Выкажите, и желательно аргументированно. Я все свои тезисы аргументировал.

И мы сравним как мнения, так и доказательную базу. Возможно в итоге сложится более концептуальная картина.

amiko
Кроме фин рез-та,каждый застройщик,работающий по 214 фз в декларациях,размещенных на сайте,выкладывает свою Дт и Кт,а также фин итог за каждый отчетный период,т е раз в квартал
По этой инфе,даже не имея полной отчетности,небольшие выводы сделать можно
Не каждый,конечно,может,но я могу
зодчий
Долго писать про каждый пункт,но даже СПб реновация,думаю,ты ее имел ввиду,говоря про сосновую поляну ?
Так это чистой воды коммерческий проект,да,сносят пятиэтажки древние,людям взамен дают тот же убогий метраж,трешки по 60 квадратов,и это 5 этажей,а все что выше,а дома там высотные,-для продажи на сторону,планировки и метраж уже другие.И эт очень выгодно между прочим,внутри када,метро близко,не говнодевяткино короче,а индустриально развитый район с полной инфраструктурой,отсутствие всяких проблем типа когда город и область спорят,кто же будет подавать тепло...и тд
А насчет твоих прогнозов...ты же когда вписывался в те твои студии,тоже анализировал ситуацию?предпосылки кризиса и тогда были
И не угадал,видишь

maria_av
Я цифры искать не хочу, знаю, что ты недавно делала подборку финансовой отчетности по основным застройщикам.

цитата:

С чего ты взял,что спрос упадет ?

Я тоже думаю, что спрос упадет, из-за того, что все кто мог за этот год любыми правдами и не правдами вышли из кэша и вошли в недвигу, я думаю что спрос упадет, потому что те перекупоны которые покупали на стадии котлована не смогут продать, просто некому будет раз, а два многие объекты будет заморожены, я думаю что с невозможностью дешево кредитоваться на западе и у гос-ва ипотечные кредиты немного подрастут, а на сегодня до 75% сделок, это ипотека, я думаю что спрос упадет из-за того, что в стране будет стагнация/регресс...

Будет ли провал по ценам на недвижимость, думаю, что будет естественная и не очень большая корректировка из-за превалирование предложением над спросом, которая с лихвой будет покрыта инфляционными скачками... Что будет делать застройщик? Да как всегда, кидать покупателей, морозить объекты идти в суд и банкротиться, но никакого слива жилья не будет, не будет такого, что сейчас за 80 тысяч, а в январе 15 за 50...

цитата:

В нескольких вопросах ты откровенно заблуждаешься

В пользу этого говорит и финансовый результат.

Лично я думаю, что как всегда через полгода, цена в рублях будет догонять инфляцию, как это случалось неоднократно...

зодчий
Завязывай бухать

amiko
Ога
Odin AS
Вон счя по телеку сказали,ставку рефинансирования повысили,соотв и кредиты тоже
Счя ипотека ваще под 15-16 станет
Мож и упадет именно ипотечный спрос,а у кого просто рубли имеются,наверно поспешат таки вложить в готовое или почти готовое жилье
А то ведь и открытая девальвация случится и хана баблу
А жилье всегда сдавать можно будет же

amiko
при чем тут финансовая отчетность какого-либо застройщика? Возьмеми к примеру тот же ЛЭК. У него каждый комплекс это своя СК, полностью самостоятельная со своей бухгалтерией. Более того, сам ЛЭК, являетсчя частью некоей финансовой группы, у которой в конечном итоге на вершине есть некий владелец. Допустим некто П. Андрееев. Кроме ЛЭКа у него куча других активов, разные там порты, ипподромы и пр. И лишь один человек, т.е. некто П. Адреев волен решать куда и как направлять свои финансовые средства. Если он захочет, тот же ЛП он может достроить за год, а может эти средства лет 5+ крутить на неких счетах и через 5+ лет на полученные проценты достроить тот же Лондон Парк, при этом не потеряв и основых активов. В общем-то это известная схема ЛЭКа. О ней не писал только ленивый.
О финасовых потоках иных СК в общем-то тоже мало чего известно. Да, есть некая официальная статистика и т.п. Но она на то и официальная, чтобы не отпугнуть клиента. По бумагам может быть все очень в шоколаде, а по факту..

зодчий
Ты ошибаешься и тут
По бумагам может быть только хуже,чем на самом деле,ибо оптимизация
Лучше быть не может,ибо нет дураков нынче платить адские налоги

Наивная детская сказка, что жилье подешевеет. В жопе мира оно и так дешевое и цена растет, а уж в городе и говорить нечего. За этот год процентов на 10 поднялось и никаких предпосылок к удешевлению нет.

зодчий
Вы кроме ЛЭК еще строительные компании знаете? Почему на любой чих вы приводите именно их в пример?

И что значит, "причем тут финансовая отчетность"? Или вы рассуждаете о застройщике с точки зрения, какие он ставит стеклопакеты?

Пошел-ка я поиграю в NFS, а то вижу мнение мальчика никому не интересно

amiko:

зодчий Вы кроме ЛЭК еще строительные компании знаете? Почему на любой чих вы приводите именно их в пример?

Я на ЛЭКе собаку съел. И я не верю что он в мире такой один особенный. Рынок один, правила игры одни и т.д. И схожие проблемы у десятка застройщиков, все они на слуху.

Про отчетность. Вот как вы например узнаете сколько кредитов и у какого фин института набрала именно ваша СК? И под какие условия? А еще где вы прочитаете на каких условиях приобретен (арендован) земельный участок? Вот только не надо про тендеры и аукционы. Это все фигня. Перекачка денег из одного кармана в другой. Как вы узнаете кто и как будет подключать коммуникации? Наш водоканал и Ленэнерго непредсказуемы. Откуда вы знаете какую социальную нагрузку муниципалы наложат на СК?

Это все не голые слова. Тот же Русстрой уже 10 лет мечется между городом и областью. Скольким СК последние пару-тройку лет город повесил социалку? Тот же ЛЭК в долгах как в шелках, а на него в том же Выборгском районе повесили школу и ремонт в садике. Что, кстати он сделал, правда Лондон Парк при этом лишний год простоял памятником.

зодчий
Ерунду не говорите.
Про ЛЭК давно уже забыть пора. В тем более, что и не существует его года так с 2011. Сколько Л1 реально сдал объектов за последние годы?
Если уж говорите о рынке жилого строительства, то берите в пример реальных игроков.
Если не умеете читать финансовую информацию, то не надо говорить, что она бесполезна, а просто обратитесь к специалистам.
Вся информация о том, кому принадлежит земля и на чьи средства ведется строительство - является публичной и вы можете запросить ее у застройщика. Если вы выбираете строительные компании, которые данную информацию скрывают, то уже на этом этапе как минимум стоит задуматься, а надо ли вам связываться с такой строительной компанией.