Все о недвижимости в СПб

А с чем связана такая формулировка: "Общая сумма привлеченных средств составила более 5 миллионов рублей." ?

Где-то важно до 5 или больше 5 миллионов? А то это смешная сумма при строительстве многоквартирного дома.

Меня "радуют" эти названия: "долевое строительство"...
По идее, это nn-ное количество человек, решивших построить себе дом и нанявших строительную компанию по итогам конкурса. По факту же имеем строительного спекулянта, который втюхивает этим "дольщикам" квартиры по "рыночной" цене в разы превышающей реальную себестоимость строительства, да ещё и навязывает им потом свою УК.
Так что любого владельца и директора строительной компании можно обвинить "в краже у дольщиков миллиарда рублей".

Ptiza
У этого явления все-таки 2 стороны медали. Люди, которые не хотят покупать готовое гарантированное жилье по рыночной стоимости, добровольно берут на себя риски и подписывают эти контракты. При нестабильной экономике застройщик сначала планирует строительство по одной смете, а потом в ходе строительства эта смета вырастает в несколько раз, и у застройщика больше нет денег обеспечивать условия договора. Крупные застройщики могут перераспределить расходы, у мелких с этим сложнее.

amiko:

готовое гарантированное жилье по рыночной стоимости

Это где-ж оно такое купить? Гарантированное-то? Чем/кем гарантировано?

OlBok
Под гарантированным я понимаю готовое, когда дом уже построен, а не когда есть только очерченный квадрат и в лучшем случае - забор.
PS: Все забываю, что люди под гарантированным привыкли понимать "бесплатное". Прошу прощения.

amiko
Дольщиками у нас называют и тех, кто уже на момент отделки покупает.
И даже для тех, кто покупает квартиру на стадии котлована, цена завышена в разы, чем итоговая себестоимость, при том, что они ещё и риски несут.
Просто для примера:трёшка в 80 м2 стоит дороже, чем купить участок 8-10 соток и построить на нём дом 100 м2 с удобствами. При том, что в эту трёшку ещё надо будет вложить не один миллион в ремонт. А дом это и индивидуальный фундамент, и индивидуальная кровля, и индивидуальное отопление/сантехника/электричество, тогда как в многоэтажном доме это на всех жильцов делится, да и цены на рабсилу/аренду техники и материалы ниже.

Ptiza
То есть построить дом за 15 млн вполне возможно ?
Это примерно какое расстояние от города ?

Ptiza
Леша, ну сравнивать покупку квартиры и покупку дома некорректно - это разные все-таки вещи. В контексте этого разговора необходимо сравнивать трешку на стадии котлована и трешку в готовом доме с развитой инфраструктурой. Мне кажется, что во втором случае квартира будет дороже, разве не так?

Ptiza
А 3-ка на Парадной или на Парнасе?

Maggi
Вполне возможно. Идёт речь про тот уровень дома, которому соответствует большинство сдающихся квартир. Причем не за 15, а за 7-8. Учитываем, что это два этажа и пятно застройки получается 7х7 метров.
amiko
Квартира в любом случае будет дороже. Контекст разговора в том, что застройщик получает неоправданные прибыли в разы превышающие себестоимость.
KOM
На Ленинском

Maggi
Расстояние? Ну, километров 35-50 от КАД.

Ptiza
Сложно тут спорить. Что именно ты понимаешь под термином "неоправданные прибыли". Застройщики - это коммерческие предприятия. А что такое коммерческое предприятие? Смотрим определение:

цитата:

Коммерческая организация — организационно-правовая форма юридического лица, преследующего прибыль в качестве основной цели своей деятельности, в отличие от некоммерческой организации, которая не имеет целью извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками.

Другой вопрос о регулировании этой деятельности.

Ptiza
Тут видишь, рынок.. Если покупают, значит норм цена.
Участки и загородная недвижимость тоже всё подорожало за прошлый год, кстати.. так что видимо есть какой то баланс в ценах город/загород.

amiko
Я сторонник коммунистических взглядов, потому тех, кто получает деньги за счет эксплуатации других людей в принципе считаю жуликами и сам был таким много лет назад, за что стыдно. Но нормальной считаю наценку 10-20% от себестоимости, раз уж живём в реалиях рынка. Остальное считаю преступным, т.к. это пытаются вытянуть из моего кармана.

Ptiza
Ни одна компания не выживет при такой марже. А с учетом нестабильности, компания должна закладывать риски на случаи вынужденного простоя, особенно в наши дни.

Krendell
Я не агитирую за загородное строительство. Для меня там плюсов во всех смыслах в миллион раз больше, но это для меня.
Речь про завышенные цены и, как обычно, объяснение их рыночной коньюктурой.
Это как с медицинскими масками, которые подорожали в десятки раз, хотя себестоимость по всем законам производства за счёт повышенного объёма упала. А куда это идёт? Да в карманы коммерсантам. Не тем, кто производит, добывает, сортирует, им дай бог процентов на 10-20 увеличили оплату труда, да и то не за счёт окладов, а тем, кто просто наживается на этом. И для оправдания всего этого придумали отмазку в виде коньюктуры рынка, роста цен при неудовлетворении спроса и пр. выдуманной придворными теоретиками ерунде. По сути же преступное обогащение.

amiko
А где писалось про маржу? Маржа - это не наценка на полную себестоимость. Маржа это только надбавка на сугубо производственные затраты без учёта массы накладных расходов. Тогда правильнее речь было бы вести про ебитдо.
А предприятия как раз и выживают при наценке 15-20%, а то и меньше, иначе никак. Особенно с современными тендерами.

Ptiza
Мы можем опуститься до точных экономических терминов, я вот как раз сейчас к экзаменам готовлюсь. Но предлагаю не делать этого )
В общем смысле, маржа - это разница между ценой и себестоимостью, т.е. это те 10%, о которых ты говоришь.

Ну а по поводу цен: есть банальная фраза: "спрос рождает предложение". Сделали доступной ипотеку - моментально взлетели цены, т.к. стало больше покупателей. Спрос уменьшится - цены тоже отыграют (правда в России они не особо отыгрывают, но все же).

цитата:

правда в России они не особо отыгрывают, но все же)

видимо потому что есть уровень спроса. не всем надо продать во что бы то ни стало

dimcher:

видимо потому что есть уровень спроса. не всем надо продать во что бы то ни стало

Бывает и так
https://www.avito.ru/vorgashor/kvartiry/3-k._kva...2523995

amiko:

есть банальная фраза: "спрос рождает предложение". Сделали доступной ипотеку - моментально взлетели цены, т.к. стало больше покупателей. Спрос уменьшится - цены тоже отыграют

Я считаю это преступным.
Что мешает зафиксировать цены без всех этих рыночных колебаний? Есть смета затрат, есть прогнозируемый процент инфляции, заложил, надбавил свои 15-20% и всё. Но когда этой коньюктурой спекулируют... В ощем я всё сказал... Для меня это преступники и их не жалко, хоть 5 млн, хоть 5 тысяч.

amiko:

маржа - это разница между ценой и себестоимостью

Вообще не так. В себестоимость входят как переменные, так и постоянные издержки, т.е. как оплата труда рабочих (трудоемкость на стоимость нормочаса), закупка материалов, так и содержание/аренда площадей, оборудования и ИТР персонала.
Маржа же постоянные издержки не учитывает, а на предприятиях они могут доходить до 50% от себестоимости. Я эти экзамены 20 лет проходил в ежедневном режиме. Очень часто малообразованным руководителям, как своим, так и другой стороны приходилось доносить идеи военного коммунизма : А ещё военпредам договоры со сметой защищать.

Ptiza

цитата:

Вообще не так. В себестоимость входят как переменные, так и постоянные издержки, т.е. как оплата труда рабочих (трудоемкость на стоимость нормочаса), закупка материалов, так и содержание/аренда площадей, оборудования и ИТР персонала. Маржа же постоянные издержки не учитывает, а на предприятиях они могут доходить до 50% от себестоимости. Я эти экзамены 20 лет проходил в ежедневном режиме. Очень часто малообразованным руководителям, как своим, так и другой стороны приходилось доносить идеи военного коммунизма : А ещё военпредам договоры со сметой защищать.

Молодец. Даже если это не особо важно в конктесте данной беседы.

цитата:

есть прогнозируемый процент инфляции

Уже смешно. Раз ты так разбираешься в экономике предприятия, пояснишь, что вкладывается в это понятие, и каковы прогнозы на ближайшее будущее?

amiko
Не,не поясню. Это не моя компетенция. Здесь чуйка руководителя и расчёт умного финдира. А мы так, погулять вышли, дурачки.

Ptiza
Все-таки инфляция - это не "чуйка".

amiko:

инфляция - это не "чуйка"

Бесспорно
Как сказано на сайте центробанка всея Руси
"Инфляция — это устойчивое повышение общего уровня цен на товары и услуги в экономике."

Ужасную вещь скажу.
Инфляция с 97 года по сегодняшний день составляла 11% годовых в среднем.

цитата:

Есть смета затрат, есть прогнозируемый процент инфляции, заложил, надбавил свои 15-20% и всё.

Не надо пояснять, почему нельзя использовать твою формулу при

цитата:

Инфляция с 97 года по сегодняшний день составляла 11% годовых в среднем.

Ибо официальный процент инфляции не имеет ничего общего с реальным ростом цен. Мне кажется, что в каждый мой приезд на Родину я наблюдаю рост цен процентов на 50... Но это обывательский взгляд со стороны. А то вдруг ты, как экономист, начнешь мне рассказывать, как у нас инфляция считается...
Мне кажется, теперь риски под 100% закладывать надо во все сметы.

Ptiza:

Ужасную вещь скажу. Инфляция с 97 года по сегодняшний день составляла 11% годовых в среднем.

По всякому бывало )))

1992 г. – 2508%
1993 г. – 839%
1994 г. – 215%
1995 г. – 131%
1996 г. – 21%
1997 г. – 11%
1998 г. – 84%
1999 г. – 36%
2000 г. – 20%
2001 г. – 18%
2002 г. – 15%
2003 г. – 12%
2004 г. – 11,7%
2005 г. – 10,9%
2006 г. – 9%
2007 г. – 11,8%
2008 г. – 13,2%
2009 г. – 8,8%
2010 г. – 8,8%
2011 г. – 6,1%
2012 г. – 6,6%
2013 г. – 6,45%
2014 г. – 11,3%
2015 г. – 12,9%
2016 г. – 5,4%
2017 г. – 2,5%
2018 г. – 4,2%
2019 г. – 3%
2020 г. – 4,9%
2021 г. (прогноз) - 3,7-4%.

amiko
На импортные товары рост цен и на 100%, доллар то с 30, 76 стал как и евро тоже.
Официальная инфляция это чушь полная.
Кстати, не понимаю почему маржа это не разница между себестоимостью и конечной ценой?