Старший по дому, УК, ТСЖ, ТОС

r34:

Сейчас пришло заказное письмо, что отключат канализацию, если не погашу всё, что я платить просто не обязан.

Им это не выгодно. Если ты срать в окно будешь, то они на уборке разорятся

Ещё один вопрос. Вся эта история с УК хорошая тренировка перед соревнованиями.
Квартира у меня сейчас небольшая, но скоро перееду в большую. Чувствую, что на меня уже смотрят как на дойную корову в новом доме
При покупке большой квартиры понимал, что кварплата будет такой, что на эти деньги можно снять внаём предыдущую, но всё же, вопросы всё те же. Как отсекать изначально неправомерные запросы УК или ТСЖ?
Вступать ли в тсж? Как изначально себя поставить лучше, ибо не разбираюсь в этом совсем.

r34
Лучше всего ходить на все собрания жильцов чтобы быть в курсе. УК не имеет права начислить никакие дополнительные деньги без решения общего собрания. Например собрание решило поменять систему вентиляции, соответственно в квитанции будет разовый сбор допустим по 10 тыс с квартиры (образно). Решили охранять жилой комплекс про помощи ЗРК на крыше - в квитанции появляются регулярные сборы на охрану. Ну и так далее.
Вообще сейчас все УК обязаны раскрывать всю информацию вплоть до каждой потраченной копейки, например на http://dom.mos.ru можно ознакомится.

r34:

Я всё оплачиваю, свет, воду, канализацию, общедомовое и прочая.

А как ты отделяешь их в квитанции.
У тебя на каждый пункт разные квиточки??

не читал всю тему ибо много.
В общем существует 3 формы управления МКД: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая компания.

Непосредственное управление подходит, если в доме не более 12 квартир. В этом случае за коммунальные услуги платите напрямую ресурсоснабжающей организации (теплосети, водоканал, электросети) договора с ними заключает каждый собственник. За содержание жилья никто никому не платит, но и никто ничего не делает. Все работы делаются только когда жильцы скинулись и наняли кого-то для конкретной работы (есть вариант, когда заключается договор с аварийной службой, которая, в случае утечки, приедет и перекроет воду или тепло, пока жильцы скинуться на ремонт трубы, ну и соответственно ежемесячно им за это платят, или разово по факту выполненных работ, кто как договориться) Тут все просто, захотели сделать что-то, скинулись и сделали.
Из плюсов: сами захотели, сами скинулись, сами сделали (или наняли)
Из минусов: хорошо когда соседи дружно живут и хотят одного и того-же и готовы скинуться когда надо. Чаще случается, что кто-то хочет одно, кто-то другое, а кто-то ничего не хочет лишь бы денег не платить.

ТСЖ - товарищество собственников жилья. Что-то типа непосредственного управления, только тут появляется ответственное юр.лицо. Хорошо работает в новых и крупных домах, где у жителей хорошая платежная дисциплина. (вообще 1 не платящая сволочь, может убить любую форму управления. т.к. у нас все рассчитано на то, что платят все и полностью. Даже судебных издержек нет ни в 1 тарифе) на собрании определяется правление дома, выбирается председатель, определяются виды работ и их стоимость (соответственно стоимость их пересчитывается на 1 м2 площади квартиры в месяц). далее председатель ТСЖ заключает договора с ресурсоснабжающими компаниями, решает кто и как будет выполнять работы по содержанию жилья. Тут масса возможностей. Можно нанять "дядю Васю" из соседнего ЖЭКа, можно заключить договора с какой-либо управляющей компанией, можно с несколькими (например аварийное обслуживание - одна УК, обслуживание сетей горячей воды, холодной воды, канализации - другая УК, обслуживание электрики - электросети), можно найти отдельных подрядчиков которые будут выполнять работы. В общем вариантов масса.
Из плюсов: председатель (выбранный собственниками) сам выбирает варианты выполнения работ, контролирует их качество. Почти нет промежуточных участников между заказчиком (собственниками) и исполнителем (подрядчиком или нанятым работником)
Из минусов: председатель ответственный за все что происходит с общим имуществом. Решили жители, что не хотят они ремонтировать сети холодной воды, а труба взяла и порвалась, затопила квартиру. виновато ТСЖ, а в частности председатель. А еще возникает проблема, что исполнителем коммунальных услуг (водоснабжение, отопление, канализация и т.д.) становиться ТСЖ, люди платят за эти услуги в ТСЖ, а уже ТСЖ платит эти деньги ресурсникам. Вот тут и появляется 1 сволочь, которая не платит. Эта сволочь должна ТСЖ (за воду, канализацию, свет в том числе), соответственно ТСЖ не может оплатьить 100% ресурсникам. Взять эти деньги из содержания жилья нельзя (во-первых по закону, во-вторых тогда какая-то другая работа будет не выполнена или выполнена некачественно) Взять с человека долг - это вещь очень тяжелая и затратная. А вот выиграть суд и заставить ТСЖ вернуть долг ресурсникам, да еще и с неплохими процентами, это легко (ведь тут речь не о человеке а о отношении 2-х юр.лиц, причем факт оказания услуги не обсуждается как таковое) Ни и чисто человеческое - все всегда будут говорить на председателя: вот, нахапал денег, себе сделал в квартире тепло/светло/хорошо, а на остальных пофигу...

Ну и наконец УК. Тут наверно сразу начнем с плюсов-минусов
плюсы: можно везде кричать, что я плачу содержания жилья и вы мне все должны делать (тем более что список обязательных работ, независимо от того, есть или они в договоре или нет огромный) Масса рычагов, чтобы добиться выполнения работы (жилищная инспекция, прокуратура, все уровни администраций). Особенно это актуально в старых домах, где все разваливается. В основном можно не вникать в то, что, как, когда и за чей счет делается, пускай у других голова болит. С тарифами можно торговаться, в крупных городах конкуренция работает, да и администрация нагибает, чтобы тарифы не сильно поднимали.
минусы: Самый огромный минус на мой взгляд, это огромные накладные расходы (содержание административного аппарата , т.е. конторы) Всех директоров, бухгалтеров, инженеров, мастеров надо кормить. Хороших специалистов кормить надо хорошо. А без них не обойтись. Вы даже не представляете сколько отчетов, ответов, форм, бланков, актов надо заполнять и передавать администрациям всех уровней, различным инспекциям, размещать на сайтах, раскрывать и т.д. На 1 работу по уборке подъездов составляется мастером наряд, уборщиком составляется акт выполненых работ (в идеале подписывается у жителей), сметчик рассчитывает стоимость, бухгалтер проводит затраты на конкретный дом. Это только основные этапы, и если работу делает уборщик самой УК, а не подрядчика с которым тоже надо составить акты, провести платежи и т.д.
Еще один немаловажный минус в том, что между заказчиком (все теми же жителями, ведь все работы в их интересах) и исполнителем очень много промежуточных звеньев (как минимум УК, а там, как правило еще и подрядчик, да еще может быть и не один) Добиться справедливости в случае некачественного выполнения работ бывает сложно.
Опять же тот минус, что и в ТСЖ, когда находиться не платящая сволочь. Только в этом случае УК старается вывернуться и хоть как-то платить ресурсникам, для этого пишутся липовые работы, завышаются цены за работы, да и еще масса способов заработать. Для этого у УК есть "свои" подрядчики, через которые проводятся работы. Но результат один - банкротство. Это участь все предприятий ЖКХ, вопрос рано или поздно, но по другому никак.

Ну если в кратце, как-то так. Если подробно, то могу диссертацию написать, т.к. являясь руководителем управляющей компании с проблемами знаком не по наслышке.

Ilyitsch
У нас ТСЖ и ни одной из описанной тобою проблем нет.

Я писал про наиболее часто встречающиеся проблемы. У меня тоже есть примеры успешно работающих ТСЖ, и есть дома в непосредственном управлении, которые очень неплохо справляются. Есть и примеры успешной работы УК. (для жителей) Я тоже живу в многоквартирном доме. Были предложения организовать ТСЖ, но в нашем доме это не прокатит. Я предлагал взять наш дом в свою УК. Но посмотрел на настрой жителей и подумал - живите как хотите, если мне что понадобиться, я знаю как этого добиться.

Ilyitsch:

Но посмотрел на настрой жителей и подумал - живите как хотите, если мне что понадобиться, я знаю как этого добиться.

Так это и есть проблема.

я знаю. Работаю в сфере ЖКХ уже давно. У нас основная проблема что люди не хотят ничего делать. Все ждут, когда кто-то за них что-то сделать (причем бесплатно) а государство отстранилось от этих проблем. Отдали всю сферу ЖКХ коммерческим предприятиям, но при этом не дают установлению экономически обоснованных тарифов. С другой стороны откуда люди возьмут деньги на оплату этих тарифов. Вот и получается, что люди платя вроде бы полную стоимость услуги, получают ее кое-как, т.к. этих денег не хватает не только на окупаемость услуги. Этих денег не хватает даже на основные затраты (газ, электроэнергия)

А еще по теме, если вы считаете, что в платежке есть необоснованные начисления напишите в жил.инспекцию и прокуратуру. В нашем городе была ситуация, когда уборку подъездов начисляли отдельной строкой, хотя эта работа включалась в тариф содержания жилья, и выполнялась управляющей компанией. Всем пересчитали, деньги вернули.