Коммерческая недвижимость

неудержался

Коммерческая недвижимость, регистрация-согласование-дизайн-ремонт-переезд

PASH_SPb
злодей

Garik2:

магаз и салон красоты

Под магазин дизайн проекта нахрен не надо, если это только не элитный салон. Да и то там ничего сверхестественного нет. Должно быть понимание чего хочешь. Под салон красоты масса готовых шаблонов. То же америку открывать не надо. Куда важнее иметь проект под сферу деятельности, а то там всякие работники СЭС , пожарники, электрики, рекламщики, контролирующие органы..

-FANDORIN-:

Garik2 магаз продуктовый?

А ты будешь сдавать в аренду или сам открываешь?
Меня интересует аренда под салон красоты. Какое место? Где?

-FANDORIN-:

Garik2 магаз продуктовый?

А ты будешь сдавать в аренду или сам открываешь?
Меня интересует аренда под салон красоты. Какое место? Где?

FF SPb:

Меня интересует аренда под салон красоты.

К слову. У меня сейчас один из клиентов (подбираю ему помещение) владелец учебного центра подготовки парикмахиров. Если надо, в личку.

зодчий
буду иметь ввиду
FF SPb
не понял, кому чего сдавать, это собственность и сами там будем мутить салон...
не, ну метров 30-50 можно сдать конечно
и магазин не продуктовый, yetujyyf//c продуктами связываться

зодчий
где можно надыбать готовый шаблон, подскажи?

Garik2
1. Есть конторы продающие готовые бизнесы. Или целиком, или макулатуру, или проекты (как технические так и бизнес-проекты). Есть и в инете, поищи.

2. Есть форумы, книги и статьи в нете по организации салонов красоты, парикмахерских и т.п. Там по ступенькам этапы открытия, подводные камни, налогоблажение, техническая документация, технические требования к помещениям, оборудование, спец. мебель, порошки, шампуни и пр.

3. Есть школы (курсы) подготовки технических директоров студий и салонов красоты. Там все разъясняется в рамках программы обучения, дается наглядный материал.

4. В любой архитектурно-проектной конторе есть дежурный шаблон стандартного салона красоты.

цитата:

4. В любой архитектурно-проектной конторе есть дежурный шаблон стандартного салона красоты.

угу, я себе представляю этот шаблон ))

Это как тот мужик, который придумал аппарат для бритья - типа туда лицо суешь, а он тебя бреет. Ему говорят: "А вы учли, что у каждого мужчины форма лица разная?" Он отвечает: "Но это же только в первый раз..."

зодчий:

4. В любой архитектурно-проектной конторе есть дежурный шаблон стандартного салона красоты.

Смешно! Особенно дежурный шаблон.
Это ведь не квартира из типовых изделий 121-ой серии, чтоб в комбинат в Гатчину съездить.

archi_med:

Смешно!  Особенно дежурный шаблон.

Ничего смешного. И планировка помещения здесь играет третью роль. Даже я не вникая в суть этого процесса навскидку скажу что проект подразумевает ограничения по СЭС (этажность, заглубление, высоту потолков, санузел, стиралку, помещение кладовки и для грязного белья), квадратуру по постам, инженерную сеть (она стандартная), помещение солярия (если необходимо), рецепшн и еще пару-тройку параметров. Естественно выходы, окна, пожарка, электрика и вентиляция. При необходимости проект можно дополнить слаботочкой и еще кое-чем по допусловиям. Есть небольшие отличия по категориям - парикмахирская - салон красоты. Но это опять же от условий заказчика.

В любом проектно-архитектурном бюро никто не будет изобретать велосипед и перечитывать горы нормативной литературы под соглосования. Все известно, все подведено под стандартные шаблоны. А площадь - 30 или 300 метров - практически до лампочки.

А какого у вас будут цвета обои и формы умывальников с зеркалом - проекту до лампочки. Даже какой потолок и какой кафель. Главное чтоб был кафель в рабочей зоне. А итальянский или китайский - до лампочки. Твое помещение и крути как хочешь, в зависимости от желания, вкуса и толщины кошелька.

зодчий

цитата:

И планировка помещения здесь играет третью роль.

То есть что на 20 кв.м. что на 300 разницы нет? Планировочные решения одинаковые? А в части конструктива, что кирпично-монолитный дом, что панельный разницы нет?
Как раз характер помещения, объемно-планировочные решения, размещение и месторасположения первостепенны. А то по Вашему получается, что тупо берешь требования нормативных документов, переносишь на любое помещение и у тебя все получается, как с освещением, с эвакуацией, с инженерией и т.д. Чего уж тут думать: все легко и просто!

цитата:

Даже я не вникая в суть этого процесса навскидку скажу...

Вот, вот! Никто не хочет вникать, а советов гора.

цитата:

проект подразумевает ограничения по СЭС (этажность, заглубление, высоту потолков, санузел, стиралку, помещение кладовки и для грязного белья), квадратуру по постам,

Америку не открыли. Любое проектирование необходимо вести в соответствии с нормами.
Эти ограничения касаются как жилых так и общественных зданий. Я говорю про СанПиН, НПБ, СНиП и т.д. Все эти правила утверждены и должны быть применены.

цитата:

инженерную сеть (она стандартная)

Это как? При любой перепланировке например электрика летит в первую очередь. Как раздел ЭО и ЭМ может быть шаблоном применительно к любому помещению. Не говоря уже про ВК и ОВ?

цитата:

помещение солярия (если необходимо), рецепшн и еще пару-тройку параметров.

Просто технология. Где расставляется технологическое оборудование, определяются рабочие места и все по требованиям норм.

цитата:

Есть небольшие отличия по категориям - парикмахирская - салон красоты. Но это опять же от условий заказчика.

Причем здесь парикмахерская или салон красоты? В каждом из них могут быть категоричные помещения по взрывопожарной и пожарной безопасности. А по назначению оба помещения попадают по СНиП "Общественные здания и сооружения".

цитата:

В любом проектно-архитектурном бюро никто не будет изобретать велосипед и перечитывать горы нормативной литературы под соглосования. Все известно, все подведено под стандартные шаблоны. А площадь - 30 или 300 метров - практически до лампочки.

Всегда предпочитаю отказываться работать с Заказчиками с таким мышлением. Если нечего изобретать, ТАК ИДИ И ПРОЕКТИРУЙ САМ.
За 15 лет так и не удалось создать шаблон хоть одного встроенного помещения.
Может у Вас получится? Поделитесь!

цитата:

А какого у вас будут цвета обои и формы умывальников с зеркалом - проекту до лампочки. Даже какой потолок и какой кафель. Главное чтоб был кафель в рабочей зоне. А итальянский или китайский - до лампочки. Твое помещение и крути как хочешь, в зависимости от желания, вкуса и толщины кошелька.

Единственное с чем нельзя возразить.

archi_med
я пару-тройку раз сталкивался с необходимостью проекта помещения под бизнес. В частности под парикмахирскую, стоматологию и пищевое производство (макароны). Всякий раз не встретил никаких круглых глаз и разговоров про сложность. Обычно достается с полки толстая папка и находится пара-тройка схожих готовых вариантов, которые тупо перепроетируются под конкретные условия. Хотя сроки всякий раз были от месяца. И стоит это хоть и не бесплатно, но все же не астрономические суммы. Всякий раз предлагались за дополнительную плату услуги по убыстрению процесса согласования с СЭС и пожарными.

И вообще надо вникнуть в вопрос всегда ли нужен проект? У меня есть ощущение что арендаторы не очень мучаются вопросом проекта. Какие-нибудь магазины шмоток, мебели, ювелирки и т.п. уж точно никаких проектов не делают. Снял помещение и баста. Что я там делаю - похрен веники. Надо только уточнить как они решают вопрос с контролирующими органами, сколько это стоит? Максимум что их тревожит - форма налогооблажения, у некоторых она привязана к арендуемой площади. К тому же например по тем же салонам красоты вообще можно сделать ход конем. Взять франшизу какой-нибудь сети и не париться. У них вся готовая документация имеется, а тебе наоборот под раскрученный бренд дополнительный ручеек клиентов. Помнится когда-то кто-то мне такое предлагал.

зодчий
Я не спорю, что у нас все делается через одно место. Потом о последствиях узнаем в новостях, когда уже поздно, хоть и все согласовано с СЭС и с пож. надзором. Преступно согласовано!
Однако понятие шаблона применительно ко всем помещениям не совсем верное. Взять что-то ранее спроектировано за основу, чтоб понять основные требования к помещениям и составу оборудования еще куда не шло. А вот перенести в один в один на новое помещение не получиться. Так как будут отличия как по конструктиву (проемы, окна, двери, пироги) так и по инж. обеспечению (тепло, воздухообмен и т.д.). Так что все равно все заново перелопачивать.
И что интересно, ни одна архитектурная мастерская (по крайней мере те крупные и именитые которых я знаю), никогда не предлагает услуги по согласованию в СЭС и с пожарниками, а тем более с ускорением. Если люди профессионалы, уважают свой труд, и переживают за безопасную эксплуатацию, то никогда на сговор не пойдут.
На своем опыте ни одну "битву" прошел с Заказчиком, при желании последнего вносить корректировки с нарушением пож. и сан. норм.

народ, есть вопрос, кто то строил коммерческую недвижимость???
Ну вот построили ее, оформили собственность, что вообще дальше делать, какие инстанции проходить? Где и кем определен порядок получения всех необходимых док. и согласований?

Сдам срочно помещение под магазин, офис, услуги. Любой профиль. 1 этаж 10-этажного жилого дома. Два входа. 100 м2. Всеволожск, вход с Дороги Жизни. Хорошее место. Весь поток машин едет мимо. Удобный подъезд. Телефон, пож. и охранная сигнализации. 60 000 рублей/месяц. Сейчас там детский центр, съезжают, т.к. места стало им мало, расширятся решили.

Требуется под бытовые услуги 5-15м2...но желательно в проходном месте...

Необходимо 1-2 комнаты или 30-60м2 рядом с метро Восстания. (не дальше 500 метров) на полгода год

есть помещения в аренду под магазины пром товаров в центре г. ломоносова, 4 магазина площадью от 60 до 126 кв.м.

Вроде слышал, что кто то коммерческой недвижимостью занимается...
Вообщем нужно офисное помещение, небольшого метража, в северных районах города...- в аренду...
Кто поможет соклубнику???
За подробностями лучше в личку...
Сори, если похожая тема есть - поиск не воркает у мну...

я занимаюсь. Про офисы кратко. Их щас как грязи. Два варианта:
1. в бизнес центрах - цена от 400 до 750 за метр
2. обычные момещения нежилого фонда. Цена от 400 до бесконечности.

Как выбрать? Очень просто. Поскольку их как грязи нет смысла искать посредника (контору по недвижимости). Определяешь примерный азимут поиска и тратишь день-два на прочёсываеие местности. Почему так? Потому что в нете и прочих СМИ примерно 50% общей базы, остальное (обычно самое аппетитное) надо искать ногами.
Если тебе лень и влом, пиши в личку, найду, за отдельную мзду.

volgan222
какой метраж и подо что?
что за деятельность?
пожелания по телефонам интернетам и кабинетам есть?

зодчий
а если есть помещение, то как найти арендаторов? ))
стоит ли заморачиваться с отделкой или для начала определить целевую аудиторию? Хотелось бы сдать по офис, тогда с отделкой все будет значительно проще.

AleksD
Сейчас на рынке ком. недвижимости ситуация достаточно сложная. Спросом пользуются только проходные места и спальники. Центр практически мертвый. Это обусловлено большей частью непомерными аппетитами арендадаторов и общей кризисной атмосферой. Арендаторы в большей части в стадии выживания. Например мебельщики крайне пассивны и не рассматривают помещения со ставкой выше 600 рубл. за метр в принципе. Активность наблюдается только со стороны пищевого спектра (кафе, продмаги), авторемонта и небольшие шевеления по сфере услуг (мед. клиники, красота и т.п.). Единственное отмечу что с середины декабря был всплеск активности. Ряд наиболее аппетитных помещений ушёл, однако сейчас спрос затихает.

Как найти арендаторов? Нуу...:
1. Грамотно оценить статус своего помещения. Сделать выборку по схожим помещениям, желательно своего района.
2. Сделать активным поиск. Очень хорошо играет наружный баннер. Если помещение в аппетитном месте в большинстве случаев баннера будет достаточно для подбора арендатора. Если помещение в "тухлом" месте -принципа два. Первый - правильная цена. Второй активный поиск.
3. Что есть активный поиск? Необходимо отслеживать рынок и предлагать себя на всех направлениях. Это периодическая печать, электронные средства информации, предложение своего помещения конкретным фирмам по направлениям деятельности. Это достаточно трудоемкая и затратная работа, арендодатор сам вряд ли в состоянии проделать эту работу (нет опыта, знаний, наглости, клиентуры и времени). Даже управляющие компании в большинстве случаев не способны на такую работу (хотя имеют штат сотрудников в этом направлении). Например крупные игроки предпочитают нанимать специалистов и платить им комиссионные, т.к. понимают что кроме результата важен и временной фактор.
4. Какие ошибки. Основная одна. Арендодатель думает что если он привлечет к работе несколько риэлторов и фирм недвижимости то болучит скорейший результат. На самом деле эффект прямо противоположный. Потому что в этом случае все договоры на поиск с агентствами заключаются на неэксклюзивной основе, плюс арендодатель оставляет за собой право самостоятельного поиска клиента и оставляет наружный баннер. То есть если агентство находит клиента, оно не может направить его по адресу, так как клиент приедет на место, увидит телефоны собственника и сам прекрасно решит свои вопросы. Агентство пролетает мимо комиссионных. То есть фактически по неэксклюзивному договору агентство НИКАКОЙ работы НЕ ВЫПОЛНЯЕТ. Ну если только нарисуется шальной клиент с договором на поиск. А время идет.
5. Что делать? Заключить эксклюзивный срочный (обычно 3 месяцев достаточно) договор с серьезной фирмой. В этом случае шансы найти арендатора увеличиваются не только вдвое, а на порядок. Это статистика. Ну и правильная цена.

Сколько стоит? В этом случае арендодатель платит комиссионные в размере месячной арендной ставки. Фактически он банально начинает получать прибыль на месяц позже. Учитывая то что поиск будет активным и результат скорейшим, то кроме выгоды арендодатель ничего не получает. Так работает весь цивилизованный мир, к тому же в кризисных условиях 90% потенциальных арендаторов не готовы платить комиссионные (что было до кризиса).

зодчий
Спасибо за подробный ответ!!

1. в процессе, занимаюсь
2. как раз сегодня подумала насчет наружного баннера. место хорошее и очень проходное. спальник, находится прям на пересечении довольно значимых улиц.
3. думаю, что пока идет ремонт, я попробую все же этим заморочиться... в любом случае, есть пока время на принятие решения

AleksD
если созреешь к 5 пнкту, стучи в личку.

Народ, кто вкурсе, какие ща тарифы по коммерции по коммунальным платежам и электроэнергии?
Ну или где посмотреть

Garik2:

Народ, кто вкурсе, какие ща тарифы по коммерции по коммунальным платежам и электроэнергии? Ну или где посмотреть Скрытый текст или тупо -скока за 160м надо платить в месяц x

Комитет по тарифам, отдел потребительского рынка.
Начальник отдела: Марина Вячеславовна (жена моя )
т: 576-21-61
Скажи, что ты Игорь с ФФклуба, она тебе все расскажет.

Vito 78
спасибо большое! позвоню!

Ситуация такая:
Во-первых мне нужно снять помещение. Критерий №1 - потолки от 4,5 метров. Критерий №2 - мне нужно в нем спокойно разместить стенд размером 6х9 метров + еще рабочие места, переговорную и т.д. Короче, нужно метров 150... Критерий №3 - место. Идеальный вариант что-то в районе Охты, Выборгской набережной, Лесной, допустима Петроградка... На юг совсем не хочется, в центр тоже не особо рвемся, на окраинах типа Старой Деревни или Пионерской тоже не айс. Ну и Криерий №4 - цена. Понятно, что чем дешевле, тем лучше
Во-вторых у нас есть свое помещение в крутом БЦ Голицын. Это угол 13 линии и Иностранного переулка. 75 метров с санузлом. Ремонта там нет никакого, т.е. голые бетонные стены, пол и потолок. В этой связиготовы первые пару месяцев денег за аренду не брать . 5 этаж, пропускной режим...
Будут предложения - вэлком в личку.

Kuznez
Илья, какой этаж? Это должен быть офис или торговые площади? Требования по эл/энергии?...