Покупка дачи

Вообщем назрела проблема, надо купить дачу.

Кто сталкивался, как правильно искать, как оформлять, какие нюансы при оформлении через садовую книжку итп..

Трабл в том что 85 % объяв в шансе и в руках - перекупщики (либо агенства), накручивающи не агентские сборы, а процентов эдак 30...
Оставшиеся 25 процентов - те товарищи кто неплохо дружит с интернетом, а по сему ставит цену на 5% ниже цен перекупов, но и на 25 выше реальной стоимости...

Прошу стовета, кто сталкивался, или кто может помочь советом...