Перспективы рынка недвижимости в России

15 years ago




Предлагаю обсуждать в отдельной теме и пожалуй начну:
Депутаты Государственной Думы РФ предупредили банкиров о скором банкротстве Mirax Group

http://s53.radikal.ru/i139/0903/71/d1e3a5863937.jpg

Сергей Полонский

Финансовое состояние девелоперской корпорации Mirax Group Сергея Полонского вызывает все большие опасения у кредиторов и инвесторов, и все большие сомнения вызывает реализация заявленных им проектов. Деятельностью корпорации уже заинтересовались государственные органы. И не зря, ведь Сергей Полонский должен огромную сумму денег банкирам и частным лицам, которые в последние годы вложили значительные средства в квартиры в жилых комплексах, существующих только на бумаге. Долги Mirax Group, которые корпорация должна вернуть банкам-кредиторам в 2009 году, превысили $700 млн. Компания уже пропустила две крупные выплаты – на $15 млн банку Credit Europa Bank и на $200 млн – банку Credit Suisse. А помимо этих сумм, в текущем году девелопер должен выплатить еще облигационный заем на 3 млрд руб., вернуть Credit Suisse $65 млн, и еще $50 млн Полонский должен Альфа-банку.

Продолжение
Скрытый текст


И что то не видно стратегических инвесторов которые не дадут ценам упасть
недвижимость

avatar
вдулинидзе
20 March 2009

Перспективы рынка недвижимости в России
47,7K
views
78
members
942
posts

ZEWS
20 March 2009


avatar
vSAS:


Все правильно, но пример не в Вашу пользу 11% в сравнении с заявленными 15% - это не существенно имхо. хотя кому - как.


Но-но... прошу понимать, что разница между 15% и 11% - это не моя погрешность...а то что я назвал СРЕДНЮЮ, а Стас стал приводить конкретику, а как я уже сказал сам принцип средней подразумевает как уровни выше как уровни ниже.

так что моей ошибки в просчетах нет. По крайней мере никаких доказательство я не увидел.
avatar
Ztazzzik
20 March 2009


Z
ZEWS:

графики строятся из цены предложения, то бишь хотелок продавцов.

Полностью поддерживаю, они и до кризиса имели мало общего с действительностью.
avatar
Malabar
20 March 2009


ZEWS
цитата:
Что графики строятся из цены предложения, то бишь хотелок продавцов.

А реальные сделки ПОЛЮБОМУ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА МЕНЬШЕ!!! СУЩЕСТВЕННО МЕНЬШЕ

По другому быть не может.


Так я тебе тысячу раз про это говорил - что эти ИРН не отражают действительность, а только фиксируют заявленные цены. Вот если бы такой график был по заключенным сделкам - это да.

Так вот, сейчас очень уменьшилось количество сделок - так сильно, что их минимальное число тоже не может служить индикатором снижения цен, ввиду малочисленности. Да, некоторые сделки происходят с большим дисконтом - и больше 40%. Но нельзя сказать что общие цены на рынке существенно снизились. Понимаешь?

ZEWS
цитата:
Малабар, ты не понимаешь простую вещь 

Что графики строятся из цены предложения, то бишь хотелок продавцов.


Да это Дулин тут балуется этими графиками, я ориентируюсь только на известные мне состоявшиеся сделки.
avatar
slr
20 March 2009


цитата (bfm.ru)
Компания Сулеймана Керимова «Нафта-Москва» ведет переговоры о приобретении 40-45% группы компаний ПИК, сообщают «Ведомости» со ссылкой на собственный анонимный источник.
avatar
Ztazzzik
20 March 2009


vSAS

Скажем так, раньше все грозились повышением цены и покупатели хотели резервировать чуть ли не по телефону!

ZEWS
Вцелом относительно глубины падения я с тобой согласен! Но думаю, что это уже дно или почти дно.

Вот нашел у себя график изменения цены по одному объекту за 4 года, там цена продажи, цен предлжения и цеа прямогоконкурента, видно что уже в 2007 году цена предложения начала существенно превышать цену продажи.
posted image
avatar
вдулинидзе
20 March 2009


avatar
Malabar:

Да это Дулин тут балуется этими графиками, я ориентируюсь только на известные мне состоявшиеся сделки.

Дулин привел графики стоимости предложений, ты же надеюсь не будешь нам доказывать того что несмотря на то что цена предложений по продаже падает это еще не означает снижения цен на рынке.
ZEWS
20 March 2009


avatar
Malabar:


Так вот, сейчас очень уменьшилось количество сделок - так сильно, что их минимальное число тоже не может служить индикатором снижения цен, ввиду малочисленности. Да, некоторые сделки происходят с большим дисконтом - и больше 40%. Но нельзя сказать что общие цены на рынке существенно снизились. Понимаешь?


Ты опять не понимаешь.

Ты говоришь о ценах - о ценниках продавцов. А я тебе говорю про ЦЕНЫ СДЕЛОК!

И ты не прав, говоря это
Да, некоторые сделки происходят с большим дисконтом - и больше 40%. Но нельзя сказать что общие цены на рынке существенно снизились. Понимаешь?

Ибо если у Васи, Пети, Маши, Сережи, Вани, Валеры, Тани, Кати, Оли, Паши, Леши, Димы - одинаковые квартиры,

но из них Вася, Петя, Маша, Сережа, Ваня, Валера, Таня, Катя, Оля, Паша пытаются продать за 500 000,

а Леша и Дима по 400 000.

ТО ЗОЛОТАЯ ЦЕНА ЭТИМ КВАРТИРАМ 400 000 ( как хочет меньшинство - Леша и Дима), а не 500 000( как хочет большинство от Васи до Паши)

И то если Леша и Дима продадут по 400, если не продадут - то цена еще ниже!!

Но Леша и Дима ближе к цене, а Вася и Паша ближе к ценникам!

Вот ты и путаещь общие цены с ценниками!!! А цены гораздо ниже.
avatar
вдулинидзе
20 March 2009


avatar
Ztazzzik:

Вот нашел у себя график изменения цены по одному объекту за 4 года, там цена продажи, цен предлжения и цеа прямогоконкурента, видно что уже в 2007 году цена предложения начала существенно превышать цену продажи.

Я на этом графике никаких показателей кроме градиента борзометра вашего агентства не вижу.
Конкуренты держали реальную цену.
avatar
Ztazzzik
20 March 2009


Ваня Дулин

а) мы не агентство, а один из крупнейших девелоперв москвы
в) сам проекты весьма спцифичны (верхняя планка бизнес-класса)
с) цена конкурентов - цена педложения, а не цена сделки

А по сути, цена предложения стала отличаться от цены продажи уже в 2007 году, в ощем для этой цели и постил график.
avatar
вдулинидзе
20 March 2009


avatar
Ztazzzik:

с) цена конкурентов - цена педложения, а не цена сделки

Что и требовалось доказать.
avatar
bantik
20 March 2009


IMHO обсуждение дает боковые побеги. Понятно, что аргументы "падежа" (или "роста") абсолютно различны для различных ценовых сегментов - элит, среднего и нижнего класса. Пока, на мой взгляд в нижнем классе особых изменений не наблюдается. Слышал - что в отдельных Волгоградах,Бишкеках в долларах уже заметное изменение - но это не закономерность. Первичка в области кстати значительно упала
http://www.gmsn.ru/novostroiki.php а "Квартирный ряд" заливается "Хотим дать совет покупателям: если хотите иметь квартиру, которая вам нравится, то не откладывайте срок решения жилищного вопроса на потом. Это может быть для вас не выгодно. Рынок сейчас живой и активный. Самое время звонить риелтору !"

Во-вторых, опять же в вопросе "что будет с недвигой" звучат на деле 2 ноты - и оригинальный прогноз стоимости бетонометра , и прогноз - а что будет стоить евро/доллар/рубль когда недвига будет стоить N . Рассматривать одно без другого не вижу смысла.

Лично я (как обыватель) снял с продажи неплохую "бабушкину однушку 40 м2, 5 минут до метро" после того как ее объявленная цена с 6,5 млн (на прошлое лето - и действительно были покупатели - просто жене не хотелось делать все в быстром темпе) упала до 3,5 -- по которой хотя бы приходят посмотреть (но это не цена покупки ! Это типа - приходим посмотреть - а потом будем еще торговаться) . Рынок для меня встал.
avatar
вдулинидзе
20 March 2009


avatar
bantik:

Рынок для меня встал.

Как то эта печальная история не стыкуется с
цитата:
Пока, на мой взгляд в нижнем классе особых изменений не наблюдается.

Рынок для вас не встал а обвалился почти в 2 раза.
avatar
Макс90
20 March 2009


avatar
bantik:

объявленная цена с 6,5 млн (на прошлое лето - и действительно были покупатели - просто жене не хотелось делать все в быстром темпе) упала до 3,5 -- по которой хотя бы приходят посмотреть (но это не цена покупки ! Это типа - приходим посмотреть - а потом будем еще торговаться) . Рынок для меня встал.

Это противоречит теории Малабара.

ЗЫ Малабар, ничего личного, я просто констатирую сейчас
avatar
Malabar
20 March 2009


Макс90
цитата:
Это противоречит теории Малабара.


Теории Малабара будет противоречить когда на подъездах новостоек будут висеть таблички - "квартира №5 - столько-то денег, квартира №7 - столько-то, позвоните и к вам выйдут".

А пока какие-то Васи, Пети...

ZEWS
цитата:
пытаются продать за 500 000,  Леша и Дима по 400 000.

И то если Леша и Дима продадут по 400, если не продадут - то цена еще ниже!!

Но Леша и Дима ближе к цене, а Вася и Паша ближе к ценникам!


Возможно, но пока это выглядит, как запутавшиеся в долгах Леша и Дима, которые пытаются на мертвом рынке скинуть переоцененные активы (наверняка косячные), а общий рынок - как я и говорил - держит цену, и будет держать до каких-либо существенных изменений.

цитата:
ТО ЗОЛОТАЯ ЦЕНА ЭТИМ КВАРТИРАМ 400 000 ( как хочет меньшинство - Леша и Дима), а не 500 000( как хочет большинство от Васи до Паши)


Да ради Бога, я ж не спорю. В том то и соль, что "золотая цена" сейчас не определена т. н. "рынком", а определять ее на основании сделок у Леши и Димы возможно только по ограниченному кругу сегментов, а скорее даже не сегментов, а конкретных объектов.

Я даже поясню - нельзя прийти в "Золотые ключи" и на основании мифических сделок потребовать дисконта в 40%.
may_be
20 March 2009


цитата (Ваня Дулин @ Сегодня в 10:11)
http://s53.radikal.ru/i139/0903/71/d1e3a5863937.jpg

Сергей Полонский

Вань, как ты с этим фейслифтингом на Полонского похож...
Или это у тебя от курса доллара?
Все-таки должна она упасть, раза в два - платежеспособный спрос составляют только инвесторы да ипотека. Вот она сейчас обе эти ноги-то и подожмет...
avatar
bantik
20 March 2009


цитата (Ваня Дулин @ Сегодня в 15:54)
avatar
bantik:

Рынок для меня встал.

Как то эта печальная история не стыкуется с
цитата:
Пока, на мой взгляд в нижнем классе особых изменений не наблюдается.

Рынок для вас не встал а обвалился почти в 2 раза.

Ну для меня то не печальная - это был один из проектов :-) Значит будем продолжать сдавать в аренду.

По поводу стыковки - квартира была в новой и очень неплохой "панельке" - я бы ее нижним сегментом не назвал - скорее где то нижнего-среднего.
Спад идет сверху-вниз от элиты и вниз, с понятной задержкой .

Но совершенно очевидно что никакой паники и азарта у покупателей нет. Те кто был психованным и паникером - давно набрали ипотеки под 20% , сейчас остались максимально тертые и спокойные перцы, которые наблюдают за мелкотравчатыми взвизгиваниями рылторов и дибилоперов. Их на слабо не взять, с хладнокровием удава они будут ждать пока недвига не упадет до $1 тыс за квадрат (а то и $500) ..



M
may_be:

платежеспособный спрос составляют только инвесторы да ипотека. Вот она сейчас обе эти ноги-то и подожмет...

Нет - и этого нет. Рылтеры сейчас и на этом не зарабатывают - скорее кроме "альтернативщиков" и мелких проектов типа "помощь в приватизации" у них за душой мало что есть...
ZEWS
20 March 2009


bantik

То бишь для тебя "потеря" трех миллионов рублей - не печально???
may_be
20 March 2009


Я скорее имел в виду - составляЛИ. Понятно, что теперь ни тех, ни других...
avatar
abab
20 March 2009


http://polonium194.livejournal.com/55494.html
Буагагага "Русский человек не должен работать дворником" это мегажесть
avatar
вдулинидзе
20 March 2009

1

M
may_be:

Вань, как ты с этим фейслифтингом на Полонского похож...
Или это у тебя от курса доллара?

От части Только смотрим мы в разных направлениях
avatar
Swoi
21 March 2009


У нас первичка летом от 28,с декабря от 26,с февраля от 22 за метр.Достраивать надо,кредиты закрывать,а спрос 0.Отсюда и демпинг.
Вторичка стоит на старых ценах,но то и дело выскакивают интересные предложения с ценой -20% от рынка
avatar
KOM
21 March 2009


Падает и ещё падать будет.
Рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года снизились в среднем на 5%, в то время как средняя стоимость новостроек упала на 4%, свидетельствуют аналитические материалы агентства МИАН.
http://riarealty.ru/ru/article/0/44625.html

Но вот, что интересно, наверное уже постил , ездили со знакомым посмотреть "домик в деревне", что в феврале, что в марте цена не двигается, мотивация людей: "А у меня больше ничего нет"
avatar
abab
21 March 2009


KOM
цитата:
цена не двигается, мотивация людей: "А у меня больше ничего нет"

Это типичная ситуация, на вопрос почему столько стоит начинают перечислять количество детей которых надо кормить и объяснять что очень нужны деньги. С рынком это мало общего имеет. На работе колега продает квартиру в Железнодорожном сейчас снял предложение со мотивировкой "Не хочу отдавать дешево."
avatar
Макс90
21 March 2009


avatar
KOM:

Но вот, что интересно, наверное уже постил , ездили со знакомым посмотреть "домик в деревне", что в феврале, что в марте цена не двигается, мотивация людей: "А у меня больше ничего нет"



Я тоже постил - у меня знакомый хотел рядом со мной на острове домик прикупить... я ему нашел участок 15 соток, на участке сруб под крышей... цена - 1,5 МИЛЛИОНА уплей. На вопрос "а не офигели ли вы"? - ответ один в один как у тебя.

В итоге вымутили прямо соседний с моим дом (участок 14 соток), дом нормальный - 350 тысяч.
avatar
stepanych
21 March 2009


Да, правильно пишут, не рынок, а выставка изделий из кирпича. Эта неопределенность, кстати, для потенциальных застройщиков и девелопперов хуже обвала. если знаешь твердо, что можно гарантированно продать, но дешево, будешь изворачиваться, но строить - дешевые технологии типа несъемной опалбки из ППС, энергетиков-сетевиков можно давить по цене подключения - платежеспособные клиенты им очень стали нужны и т.п. А когда нет ясности вообще, строить непонятно как - можно заработать 100%, а можно и в минус уйти.
Если нефть не попрет вверх, то все нормализается в течение года - цены спокойно снизятся вдвое в переоцененных местах типа Москвы и Екатеринбурга, на 15-20% в прочих городах. И пойдут продажи.
avatar
Malabar
23 March 2009

-1

Вчера смотрел с другом крупную базу по недвижке - период с января по начало марта, с динамикой.

Смотрели известные нам конкретные дома, где мы знаем въезды, выезды, состояние придомовой территории, соседние здания, наличие/отсутствие винного на первом этаже, детские площадки, освещенность дворов, как пролегает пробка в этом месте, и т. п. существенные факторы - так вот, на такие хорошие дома цены выросли даже в долларах, а самый лучший из них подорожал с 16.000 долларов за метр до 22.000.

Так в частности, обсуждали недавнее приобретение одного нашего знакомого - вокруг домов нет ни улочек ни стоянок, есть гостевые карманы на 5-6 автомобилей и ниточки проездов по целому кварталу - однополосные, т.е. разъехаться невозможно в принципе. И такая ниточка объединяет 5-6 20-этажек. Жители новых кварталов поймут о чем я. Теперь он ставит машину чуть ли не в 500-х метрах от дома.
avatar
вдулинидзе
24 March 2009

-1

Из сегодняшней переписки со знакомой в поисках квартиры:
Присутствует ненормативная лексика.
цитата:
вот так будут выглядеть продавцы скоро
http://img155.imageshack.us/img155/5923/histbelki.jpg

цитата:
))) на остоженке и татарском переулке уже метр 8 тыщ стоит..и торгуются.. таких цен ваще не было
ZEWS
24 March 2009


Ваня Дулин

Малабар становится ближе к народу. Гораздо ближе.
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


ZEWS
Все то, что в пределах Садового врят ли опустится ниже, чем это стоит сейчас.

Уверен на 99,9% что элитный сегмет не подешевеет больше, чем он подешевел сейчас.
ZEWS
24 March 2009


Ztazzzik

Стас, я обратного мнения. Элитка может полететь только в путь. Она долгие годы подпитывалась легкими деньгами от нефти и дико растущего бизнеса.

Упадет...легко упадет...

1 person online

1 person online

Log in to leave a message or Sign up


up