Перспективы рынка недвижимости в России

15 years ago




Предлагаю обсуждать в отдельной теме и пожалуй начну:
Депутаты Государственной Думы РФ предупредили банкиров о скором банкротстве Mirax Group

http://s53.radikal.ru/i139/0903/71/d1e3a5863937.jpg

Сергей Полонский

Финансовое состояние девелоперской корпорации Mirax Group Сергея Полонского вызывает все большие опасения у кредиторов и инвесторов, и все большие сомнения вызывает реализация заявленных им проектов. Деятельностью корпорации уже заинтересовались государственные органы. И не зря, ведь Сергей Полонский должен огромную сумму денег банкирам и частным лицам, которые в последние годы вложили значительные средства в квартиры в жилых комплексах, существующих только на бумаге. Долги Mirax Group, которые корпорация должна вернуть банкам-кредиторам в 2009 году, превысили $700 млн. Компания уже пропустила две крупные выплаты – на $15 млн банку Credit Europa Bank и на $200 млн – банку Credit Suisse. А помимо этих сумм, в текущем году девелопер должен выплатить еще облигационный заем на 3 млрд руб., вернуть Credit Suisse $65 млн, и еще $50 млн Полонский должен Альфа-банку.

Продолжение
Скрытый текст


И что то не видно стратегических инвесторов которые не дадут ценам упасть
недвижимость

avatar
вдулинидзе
20 March 2009

Перспективы рынка недвижимости в России
47,7K
views
78
members
942
posts

avatar
Malabar
21 April 2009


slr
цитата:
Аренда падает - это факт, падает стремительно.


Причем с этим спорить невозможно - уже существует огромный массив сделок по новым ценам. И ряд риелтеров свидетельствует о большой активности нанимателей жилья - происходит смена жилья на лучшее и дешевле, сегмент даже оживился.
avatar
slr
21 April 2009


ZEWS
Это отлично, оформишь в собственность - дела пойдут лучше. Например, я знаю какие дома уже сданы в этом поселке и оформлены, я бы не звонил тебе сейчас, зная в каком корпусе твоя квартира. А после собственности - другая история, большинства рисков не будет! Короче поздравляю, может еще не жахнет к осени - успеешь выскочить
avatar
vSAS
21 April 2009


avatar
slr:

Malabar
Я могу выложить вечерком, в одном из прошлых Смарт-мани было. Предложение немного увеличивается, однако ниже летнего уровня. Это по памяти...

а в каком не помнишь, а то у меня валяются, а искать ломает
ZEWS
21 April 2009


slr

Дима, Малабар утвержает что цены не падают и приводит в пример якобы твои слова.

Ты тоже считаешь что цены нефига не падают или у Малабара проблемы с логикой?


avatar
slr:

ZEWS
Это отлично, оформишь в собственность - дела пойдут лучше.

Я тебе сказал, сейчас покупатели не знают что у меня нет собственности!!!

Они не звонят и все!!!
avatar
slr
21 April 2009


Malabar
по аренде полностью согласен! Это хороший индикатор по стоимости жилья в будущем, если системная жопа продлится - цены полезут вниз. Уменьшить предложение сразу не получится, не взирая на уменьшение строительства.
avatar
вдулинидзе
21 April 2009


avatar
Malabar:

А в соседних поселках такая же ситуация? Особенно интересно в тех, которые ближе к Москве? Хотя бы пропорционально?

Ну это не так уж и далеко от москвы .. 21 км по счетчику соседние поселки дешевле т.к нет такой инфраструктуры (школы поликлиники садики и тд.)
ZEWS
21 April 2009


avatar
Malabar:


Если для вас с дулиным падение в 20% - это крах недвижимости сравнимый с токийским - могу только посочувствовать вашим вложениям.

Падение в 20% в баксах и 30% в рублях Малабар не считает падением???!!!

у тебя все в порядке с головой? Что для тебя падение?
avatar
slr
21 April 2009


vSAS
точно не помню, март-начало апреля

ZEWS
рынка сейчас нет, то что продается - продается дешевле чем летом. Но адских скидок, к сожалению нет. Я про реальные объекты, без проблем и оформленные в собственность. А так да, вон на Ленинской объект Миракса, там хаты типа по 6 млн за двушку, но сдадут ли дом, вопрос...
avatar
bantik
21 April 2009

2

avatar
Malabar:

Совершенно верно, снижение цен можно будет констатировать только в этот момент. Но не на стадии единичных сделок.
Поясню - если ты сейчас продашь квартиру с дисконтом в 70%, это не будет означать глобальной тенденции на всем рынке - хотя бы Текстильщиков.

Тогда и мысль лучше по иному сформулировать ? Правильно ли я понимаю - что хотелось сказать - раз число сделок мало (почему - другой разговор) - то цена на хату вовсе не имеет никакого значения. "На всякого страшилу найдется свой любила..."

А почему сделок мало - надеются на дальнейшее падение (*), деньги где-то зависли или их вовсе нет, кредитование встало, мобильность населения малая - ну и т.д. Например в СССР официально тоже трудно было квартиру купить (если не кооператив) -были т.н. обмены. Номинальная цена квартиры не имела никакого значения.

Вот я тебе и говорю, что в данном случае цена влияет только на (*) - но и то слабенько, если это не инвестиционный спрос - какая разница будет дорожать или дешеветь - мне там жить нужно, а через 10-20 лет разберемся...
Поэтому значительно более опасный фактор - это не цена, а снижение на порядок количества сделок и сдача строителями готового метража. "Рынка нет !" - это по сути производственный кризис, который по авантюристу будет неизбежно перерастать в бюджетный...
avatar
slr
21 April 2009


bantik
полностью согласен Рынка - нет...
avatar
вдулинидзе
21 April 2009


avatar
slr:

bantik
полностью согласен Рынка - нет...

Я бы еще добавил что задница видна на горизонте.
avatar
slr
21 April 2009


цитата (Ведомости @ 21.04.09)

Девелоперов готовят к банкротству

Около 70% строительных компаний в России находятся в предбанкротном состоянии, заявил вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев. Такой вывод он делает на основании экспертного опроса, который провела ассоциация, в нем приняли участие около 2000 строительных организаций. «Мы распространяли опросники — большинство компаний признались, что они в тяжелом финансовом положении: пик платежей банкам придется на II и III квартал 2009 г. — и они не имеют возможности вернуть долги», — рассказал Пономарев.

Ипотека кончилась
По данным ЦБ РФ, в январе – феврале населению выдано около 21,8 млрд руб. ипотечных кредитов физлицам. Для сравнения: в I квартале 2008 г. объем выданных кредитов составил 150,8 млрд руб., во II квартале – 339,2 млрд руб., в III квартале – 537,5 млрд руб., в IV квартале – 633,8 млрд руб.

Часть компаний не сможет расплатиться, согласна Инна Липушкина, руководитель аналитического департамента ОРСИ. Правда, по ее данным, пик выплат должен был прийтись на I квартал 2009 г., но пока банкам приходится идти на уступки и переносить сроки выплат: они не заинтересованы забирать активы за долги.

Волны банкротств Ассоциация строителей ждет в середине года. «Объем кредитов к уплате превышает прогнозируемую выручку от продаж. Несмотря на небольшое оживление рынка, цены на жилье уже значительно опустились — в процессе переговоров все готовы давать 40-50%-ные скидки», — объясняет Пономарев.

Потенциальные банкроты уже есть. Так, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти вынес определение о введении процедуры наблюдения в строительной компании «Иви-93». Cтроительный холдинг «Строймонтаж» не исключает, что после выполнения обязательств перед дольщиками компания может начать процедуру банкротства.

Строители в целом подтверждают выводы своей ассоциации о трудном положении девелоперов — правда, не хотят их распространять на себя. Член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко соглашается с прогнозами АСР, но уточняет, что Mirax — среди оставшихся 30%. Большинство строителей в тяжелом состоянии, но эти данные точно не отражают ситуацию в Москве, уверен гендиректор «ДС реалти» Тимур Баткин. С ним соглашается Дмитрий Таганов, директор аналитического центра корпорации «Инком» и руководитель IRN.ru Олег Репченко.

Ситуация тяжелая, признают и банкиры, но шквала банкротств они не ждут. «Некоторое количество банкротств будет. Но банкирам не хотелось бы видеть строителей банкротами, особенно тех, которых они кредитовали», — комментирует зампред правления «Барклайс банка» Евгений Ретюнский. Последнее время, когда банки могли давать кредиты строителям, — это лето прошлого года, соответственно, если это были короткие кредиты, летом должны наступать периоды активных погашений, говорит он. По его мнению, все будет зависеть от конструктивности девелоперов и степени терпения банков.

Цифра 70% похожа на правду, рассуждает вице-президент ВТБ Павел Косов.

В период, когда продажи не идут, многие девелоперы оказались не в состоянии обслуживать кредиты, говорит он, и теперь у банков два варианта: один — реструктурировать задолженность, второй — наименее желательный — инициировать процедуру банкротства.

В безвыходной ситуации банку проще дофинансировать объект и получить его в залог, считает Косов. Пару недель назад ВТБ купил за 60 руб. контроль в крупном российском девелопере — «Система-галс», долги которой перед ВТБ составляли 23,5 млрд руб.

«Произойдет перераспределение собственности — на рынок хотят войти крупные компании, финансовые структуры, государство также заинтересовано усилить свою долю. Те компании, которые оказались в сложной ситуации, скорее всего, будут перекуплены. Конечный потребитель никаких банкротств не увидит, для них это будет просто смена собственников», — считает Репченко. Этот процесс уже идет. Один из крупнейших российских застройщиков — компания ПИК объявила недавно, что 25% ее акций теперь принадлежат Сулейману Керимову, который пообещал реструктурировать кредиты (44 млрд руб. на конец 2008 г., РСБУ).

«Рынок на грани серьезной консолидации, основными бенефициарами которой будут банки. Это не ново и уже случалось в Швеции, Германии и других рынках, — полагает аналитик Credit Suisse Андрей Никитин. — Девелоперы сейчас находятся в заложниках у банков, которые поддерживают их на плаву очень короткими и очень дорогими кредитами».
avatar
Malabar
21 April 2009


ZEWS
цитата:
Падение в 20% в баксах и 30% в рублях Малабар не считает падением???!!!


По какой доле объектов? По 10% объектов скидку в 20% баксов я не считаю падением рынка недвижимости.
ИМХО можно говорить о существенном падении только при охвате 80% рынка в целом и не менее чем на 30% в баксах.

цитата:
Дима, Малабар утвержает что цены не падают и приводит в пример якобы твои слова.


цитата:
Пост: 4981473 Сегодня в 11:07
У меня 2 коллеги на деньгах сидят - ничего достойного, с приличным дисконтом найти не могут. Я бы и сам купил, при реальном дисконте 30-40% от уровня прошлого лета, но нет таких предложений.




slr
цитата:
по аренде полностью согласен! Это хороший индикатор по стоимости жилья в будущем, если системная жопа продлится - цены полезут вниз. Уменьшить предложение сразу не получится, не взирая на уменьшение строительства.


Я многократно писал, что существующий "рынок недвижимости" охватывает в лучшем случае треть от незаселенных, но готовых квартир, т.н. "инвестиционных". Что немаловажно - эти квартиры находятся уже в сданных и частично заселенных домах, с полной инфраструктурой. Пока они даже не сдаются - но что будет, если они выйдут на рынок и аренды и продажи? Вот это будет настоящий поджог!
ZEWS
21 April 2009


slr

Цены падают или нет? Скажи конкретно! Для Малабара! Он утверждает что нет!
avatar
slr
21 April 2009


ZEWS
Малабар утверждает, что нет обвала, а не то, что цены не падают
Я считаю, что рынка - нет ты можешь перечитать об этом несколько сообщений выше
ZEWS
21 April 2009

1

Malabar

Дисскусию с тобой закончил. Сорри, но ты в этом вопросе ПОЛНЫЙ НЕАДЕКВАТ и отрицаешь очевидное.


По десятому кругу доказывать тебе очевидные вещи - это себя не уважать.
avatar
вдулинидзе
21 April 2009


avatar
slr:

Малабар утверждает, что нет обвала, а не то, что цены не падают

Малабар всегда по обстоятельствам утверждает ... то про доллар по 50 рублей .. то про стратегического инвестора который не даст ценам упасть ни на йоту .. то еще чего придумает ...
avatar
Italy
21 April 2009


Ужесточенная борьба )))
Личный пример, мой начальник пытался купить квартиру на Соколе. Везде кричат все снижено снижено, РЕЗУЛЬТАТ ничего с дисконтом ненашел!!! От идеи пока отказался.
Мой вывод, реальные квартиры пока как могут, сопративляются. То что не построено, продается с большим дисконтом!!!
ZEWS
21 April 2009


avatar
slr:


Я считаю, что рынка - нет ты можешь перечитать об этом несколько сообщений выше

Дим, ты то не тупи. Почему нет рынка? Потому что покупатели не покупают даже при снижении на 30%!!!

А при снижении в 80% будут покупать массово!!! Значит равновесная цена будет где то при минус 50% условно! Но это для Вас с Малабаром видно тоже не обвал!
avatar
вдулинидзе
21 April 2009


avatar
Italy:

с дисконтом ненашел

Озвучьте размер дисконта дабы не кормить нас пустой информацией.
avatar
Malabar
21 April 2009

-1

bantik
цитата:
Правильно ли я понимаю - что хотелось сказать - раз число сделок мало (почему - другой разговор) - то цена на хату вовсе не имеет никакого значения.


Бантик, я вполне ясно выразился, и вы меня поняли. Только я под "ценой" подразумеваю сумму реальной сделки, а не чехарду газетных объявлений - с тем же успехом можно показать объявление на столбе и на этом основании сделать вывод о "крушении" рынка недвижимости в России.

цитата:
А почему сделок мало - надеются на дальнейшее падение (*), деньги где-то зависли или их вовсе нет, кредитование встало, мобильность населения малая - ну и т.д.


Все вышеперечисленное - но главная причина - в снижении потока экспортной выручки, аккумулировавшейся в недвижимости и дававшей 30-40% годовых. Сейчас этот поток направлен на выплату кредитов предприятий и частных лиц, цены на недвижимость стабилизировались, что породило у невротизированной части населения иллюзию краха цен и глобальной катастрофы.
avatar
Italy
21 April 2009


цитата (Ваня Дулин @ Сегодня в 12:01)
avatar
Italy:

с дисконтом ненашел

Озвучьте размер дисконта дабы не кормить нас пустой информацией.

Предлагаю, хоть одну найти - Сокол, метраж в районе 80. Только не объявления (фикции) а реальные квартиры.
avatar
slr
21 April 2009


Z
ZEWS:

Дим, ты то не тупи. Почему нет рынка? Потому что покупатели не покупают даже при снижении на 30%!!!

А при снижении в 80% будут покупать массово!!! Значит равновесная цена будет где то при минус 50% условно! Но это для Вас с Малабаром видно тоже не обвал!

Если рынок упадет на 80% - покупатели так испугаются, что сделок не будет совсем
ОФФ: Коля ты готов отдать мне свою трешку за 6 млн?
ZEWS
21 April 2009


avatar
Malabar:



Бантик, я вполне ясно выразился, и вы меня поняли. Только я под "ценой" подразумеваю сумму реальной сделки, а не чехарду газетных объявлений - с тем же успехом можно показать объявление на столбе и на этом основании сделать вывод о "крушении" рынка недвижимости в России.


Бантик, ваш оппонент Малабар даже не в состоянии понять что в текущей ситуации цена реальной сделки не может быть выше чем в объявлении АПРИОРИ!!!

А вот то что она будет ниже это ФАКТ!!! даже при дико растущем рынке чисто симовлически скидывают..а при диком падении эта скидка будет вплоть до 30%.
avatar
Malabar
21 April 2009


ZEWS
цитата:
А при снижении в 80% будут покупать массово!!!


Так пусть снизятся на 80! Пусть пойдут сделки! Тогда, и только тогда можно будет констатировать падение и крах!

Вот тебе еще свидетельство:

цитата:
Личный пример, мой начальник пытался купить квартиру на Соколе. Везде кричат все снижено снижено, РЕЗУЛЬТАТ ничего с дисконтом ненашел!!! От идеи пока отказался.


Хотя ты можешь, конечно, спрятать голову в песок и считать по своему.
avatar
Italy
21 April 2009


avatar
slr:

ОФФ: Коля ты готов отдать мне свою трешку за 6 млн?

Я первый!
avatar
bantik
21 April 2009


Z
ZEWS:

avatar
slr:


Я считаю, что рынка - нет ты можешь перечитать об этом несколько сообщений выше

Дим, ты то не тупи. Почему нет рынка? А при снижении в 80% будут покупать массово!!! Значит равновесная цена будет где то при минус 50% условно! Но это для Вас с Малабаром видно тоже не обвал!

Что есть рынок то ? Допустим 30% москвичей остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Значит "рынок" это когда в год будет совершаться > 1 млн сделок.
Вместо этого мы видим жалкие штучные явно договорные операции. Это не есть рынок - когда встал, вышел и купил нужную вещь за озвученную (и внутренне подтвержденную цену). Сравни хотя бы с бензином - ну крутится в голове 21 руб за литр 95-го, уверяю - удовлетворить свою потребность можно наверное в радиусе 10 км. Возьмем жилье - допустим у меня в голове крутится 100 тыс за метр панели - могу я так же быстро удовлетворить ее в радиусе 10 км ? :-)
avatar
Malabar
21 April 2009


ZEWS
цитата:
цена реальной сделки не может быть выше чем в объявлении АПРИОРИ!!!


Не тупи, Зева, цена может быть выше в соседнем доме. Достроенном, сданном, без протечек и бог знает чего еще. А в отдельном доме может упасть и на 90%.
avatar
bantik
21 April 2009


[QUOTE=ZEWS,Сегодня в 12:00] [QUOTE=slr,Сегодня в 11:55]
А при снижении в 80% будут покупать массово!!!
[/QUOTE]
Нет не будет - есть физические ограничения на объемы сделок, есть пропускная способность регистрации, нотариата и пр. Опять же ну допустим будут "массово покупать" , а кто такой - кто будет "массово продавать 80%" и будут ли его возможности безграничны ?
ZEWS
21 April 2009


avatar
slr:


ОФФ: Коля ты готов отдать мне свою трешку за 6 млн?

Я готов тебе ее отдать с дисконтом минус 35 - 40% в баксах от октябрьской цены, за которую реально брали!!!

Ты искал с таким дисконтом? Вот я тебе предлагаю!!! Будешь брать?

А то Малабар опять будет ссылаться что ты найти не можешь!!! Я согласен на твой дисконт!!!

1 person online

1 person online

Log in to leave a message or Sign up


up