Перспективы рынка недвижимости в России

15 years ago




Предлагаю обсуждать в отдельной теме и пожалуй начну:
Депутаты Государственной Думы РФ предупредили банкиров о скором банкротстве Mirax Group

http://s53.radikal.ru/i139/0903/71/d1e3a5863937.jpg

Сергей Полонский

Финансовое состояние девелоперской корпорации Mirax Group Сергея Полонского вызывает все большие опасения у кредиторов и инвесторов, и все большие сомнения вызывает реализация заявленных им проектов. Деятельностью корпорации уже заинтересовались государственные органы. И не зря, ведь Сергей Полонский должен огромную сумму денег банкирам и частным лицам, которые в последние годы вложили значительные средства в квартиры в жилых комплексах, существующих только на бумаге. Долги Mirax Group, которые корпорация должна вернуть банкам-кредиторам в 2009 году, превысили $700 млн. Компания уже пропустила две крупные выплаты – на $15 млн банку Credit Europa Bank и на $200 млн – банку Credit Suisse. А помимо этих сумм, в текущем году девелопер должен выплатить еще облигационный заем на 3 млрд руб., вернуть Credit Suisse $65 млн, и еще $50 млн Полонский должен Альфа-банку.

Продолжение
Скрытый текст


И что то не видно стратегических инвесторов которые не дадут ценам упасть
недвижимость

avatar
вдулинидзе
20 March 2009

Перспективы рынка недвижимости в России
47,8K
views
78
members
942
posts

avatar
KOM
20 April 2009

2

avatar
Malabar:

А если запрашиваемые цены на Остоженку снизились с 300 миллионов за квартиру до 150 - в два раза - я бы это не называл падением.

А что это?
Плавная девальвация (с) стоимости жилья?
avatar
Malabar
20 April 2009


ZEWS
цитата:
Ты что даже сейчас будешь отрицать ПОВСЕМЕСТНОЕ ( ну как минимум 99%) ПАДЕНИЕ ЦЕН НА ВСЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИГИ В МОСКВЕ?    РЕАЛЬНОЕ ПАДЕНИЕ!!! 


Да ни хрена не на "все". На "Покровски Хиллз" ничего не упало, и на комплекс АП на Грохольском не упало, я смотрел. От 28.000 долл. кв. метр.

Реальные сделки которые я вижу - происходят даже при дисконте продавца в 5-10%. 10% считается большой удачей. Повторюсь - на качественное жилье. Но по другому - просто сделок нет.

KOM
цитата:
А что это?
Плавная девальвация (с) стоимости жилья? 


Да не знаю я что это такое. Публикуют объявы в газете, может кто и купит.
Год назад, квартиру на Остоженке купили по сделке (!) за 44.000 т.р., причем заявленная цена на нее была 2.200 т. долл. те же 10 процентов без всякого кризиса.
ZEWS
20 April 2009

1

avatar
Malabar:


Да ни хрена не на "все". На "Покровски Хиллз" ничего не упало, и на комплекс АП на Грохольском не упало, я смотрел. От 28.000 долл. кв. метр.

Реальные сделки которые я вижу - происходят даже при дисконте продавца в 5-10%. 10% считается большой удачей. Повторюсь - на качественное жилье. Но по другому - просто сделок нет.

Тебе хоть ссы в глаза все божья роса!

Если ОНИ НЕ ОПУСТИЛИ ЦЕНУ - ЭТО НЕ ЗНАЧИТ ЧТО ОНИ ПРОДАЮТ ПО ТАКИМ ЦЕНАМ!!! Просто марку держать по этому объекту!!

По такому же принципу, я сейчас подниму цену на свою хату на 100% и буду орать что район Текстили вырос на 100% за месяц...а в качестве аргумента буду приводить вырезки из газет, где месяц назад цена была 10 лямов, а сейчас 20 лямов!! РАСТЕТ!!!

О каких минус 10% как большой удаче ты говоришь???

Даже по псевдоофициальным данным от ИРН таже твоя Сретенка упала почти на 20%, а у тебя все минус 10% большая удача!!

Ты что вообще не соображаешь что МАЛЕНЬКИЕ ОБЪЕМЫ при уже опустившихся ценах - ЭТО ПРЯМОЙ ЗНАК ЧТО ЦЕНЫ БУДУТ ПАДАТЬ ДАЛЬШЕ!!!

Потому что даже снижение цен - не встретило поток покупателей!!!
avatar
вдулинидзе
20 April 2009


Malabar
Малабар .. ты в сфере недвиги работаешь ? как то полный неадекват
avatar
Malabar
21 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
Малабар .. ты в сфере недвиги работаешь ? как то полный неадекват


Нет, я не работаю в сфере недвиги, но много клиентов и партнеров работают в недвиге, в строительстве, в сопровождении сделок, в кредитах, в отделке и ремонте - так что я постоянно наблюдаю за происходящими покупками/продажами, а не читаю дурацкие газеты и сайты рекламных объявлений.

ZEWS
цитата:
По такому же принципу, я сейчас подниму цену на свою хату на 100% и буду орать что район Текстили вырос на 100% за месяц...а в качестве аргумента буду приводить вырезки из газет, где месяц назад цена была 10 лямов, а сейчас 20 лямов!! РАСТЕТ!!!


По такому же точно принципу, если ты сбросишь цену на свою хату на 50% по объявлению и начнешь орать, что район Текстили подешевел в ДВА РАЗА!!! ПАДАЕТ!!!

Ферштейн?

цитата:
Ты что вообще не соображаешь что МАЛЕНЬКИЕ ОБЪЕМЫ при уже опустившихся ценах - ЭТО ПРЯМОЙ ЗНАК ЧТО ЦЕНЫ БУДУТ ПАДАТЬ ДАЛЬШЕ!!!

Потому что даже снижение цен - не встретило поток покупателей!!!


Так эта точка "встречи" падающего предложения и "потока покупателей" - и будет точкой начала некоего рынка недвижимости. Пока, по твоему собственному признанию - спроса нет, соответственно рынка нет, соответственно не сформировалось рыночной стоимости.

ЗЫ. Поясню: допустим риелтер А купил год назад 10 квартир за 10 млн. долл. а теперь продал за 5 млн. долл. - это было бы падением в два раза в долларах, но если девелопер продает квартиры на 20% дешевле в долларах чем год назад - это трудно назвать "падением".
ZEWS
21 April 2009

1

avatar
Malabar:



По такому же точно принципу, если ты сбросишь цену на свою хату на 50% по объявлению и начнешь орать, что район Текстили подешевел в ДВА РАЗА!!! ПАДАЕТ!!!

Ферштейн?

Ферштейн одно - то что Малабар нефига не понимает в недвиге и абсолютно далек от реальной ситуации на рынке

У меня были покупатели в октябре по цене Х. Я не стал продавать.

Сейчас моя цена Х - 20%. Ни одного звонка. Похожие обьявы по моему району также валятся. На 20% В РУБЛЯХ. И не продаются!! Значит падение даже больше чем на 20%. В РУБЛЯХ!! В баксах и евро падение гораздо больше!!

Это не слухи...Моя рука на пульсе рынка. Объявы выходят каждый день и я лично наблюдаю за изменением настроений покупателей!
avatar
bantik
21 April 2009

1

avatar
Malabar:

Нет, я не работаю в сфере недвиги, но много клиентов и партнеров работают в недвиге, в строительстве, в сопровождении сделок, в кредитах, в отделке и ремонте - так что я постоянно наблюдаю за происходящими покупками/продажами, а не читаю дурацкие газеты и сайты рекламных объявлений.

А насколько это обобщение разумно ? Допустим есть частный "вокруго-малабаровский" выброс активных покупанов с достаточным кэшем. Можно ли делать вывод - что по всей столице так ? И в Бирюлево-товарное народ заказывает эксклюзивные итальянские шелковые обои , а не давит тараканов в 3-х метровой кухне...

Мне кажется - проброс от частного к общему пока недоказан...
ZEWS
21 April 2009

1

avatar
Malabar:

Так эта точка "встречи" падающего предложения и "потока покупателей" - и будет точкой начала некоего рынка недвижимости. Пока, по твоему собственному признанию - спроса нет, соответственно рынка нет, соответственно не сформировалось рыночной стоимости.

ЗЫ. Поясню: допустим риелтер А купил год назад 10 квартир за 10 млн. долл. а теперь продал за 5 млн. долл. - это было бы падением в два раза в долларах, но если девелопер продает квартиры на 20% дешевле в долларах чем год назад - это трудно назвать "падением".

Еще одно доказательство что нефига не ферштейн!

Рынка нет потому что НЕТ ПОКУПАТЕЛЕЙ...а продавцов НАВАЛОМ!!!

Я бы согласился...если это было сезонный спад. Типа новогодних праздников или июля...когда все на море...тогда нет и продавцов и покупателей.

Сейчас нет только покупателей...

А то что нет спроса и рыночнач стоимость не сформировалась - по причине того что покупашки даже такие цены считают завышенными и непримемлимыми для себя. И массовый спрос будет если цены упадут.

Двойка, Малабар, твердая двойка. Логики ноль.
avatar
Malabar
21 April 2009


ZEWS
цитата:
А то что нет спроса и рыночнач стоимость не сформировалась - по причине того что покупашки даже такие цены считают завышенными и непримемлимыми для себя. И массовый спрос будет если цены упадут.


Спасибо, что повторил мои же слова, и еще раз подчеркну - как только появится спрос - это и будет означать, что цены упали. О чем я тут уже пятьсот раз повторял. А так как спроса нет, это свидетельствует о том, что цены фактически и не упали. Несмотря на мифические газетные объявления.

цитата:
Сейчас моя цена Х - 20%. Ни одного звонка. Похожие обьявы по моему району также валятся. На 20% В РУБЛЯХ. И не продаются!! Значит падение даже больше чем на 20%. В РУБЛЯХ!! В баксах и евро падение гораздо больше!!


Ну что же ты не сделаешь дисконт в 70%? В 90%? Раз цены все равно упадут? Просчитай, как они упадут, прибавь там процентов для быстроты, деньги прокрутишь за это время - капиталы же стоят, обесцениваются!

bantik
цитата:
Допустим есть частный "вокруго-малабаровский" выброс активных покупанов с достаточным кэшем.


Так это и есть единственно реальные покупатели, а не газетные теоретики. Причем это более-менее "рыночные" покупатели, я уж не говорю об огромном слое людей, приобретающих ведомственное жилье по ведомственной ипотеке.
ZEWS
21 April 2009


avatar
Malabar:

. А так как спроса нет, это свидетельствует о том, что цены фактически и не упали.

Малабар, ты с головой дружишь???

Вроде не глупый, но тут кажешься дуракои полным, сорри.

СПРОСА НЕТ ПОТОМУ ЧТО ЦЕНЫ ЕЩЕ НЕДОСТАТОЧНО РУХНУЛИ!!!

Единичные сделки есть по УЖЕ РУХНУВШИМ ЦЕНАМ!!! Массовые сделки будут когда цены рухнут еще больше!!! НО ЦЕНЫ УЖЕ УПАЛИ!!!



avatar
Malabar:



Ну что же ты не сделаешь дисконт в 70%? В 90%? Раз цены все равно упадут? Просчитай, как они упадут, прибавь там процентов для быстроты, деньги прокрутишь за это время - капиталы же стоят, обесцениваются!


Я не до конца решил продавать или нет.
Нет объектов нового инвестирования.
Кэш в принципе как актив не люблю. Лучше буду наблюдать за ежедневным падением актива, чем засыпать с миллионами б умажек под подушкой.
avatar
Malabar
21 April 2009


ZEWS
цитата:
СПРОСА НЕТ ПОТОМУ ЧТО ЦЕНЫ ЕЩЕ НЕДОСТАТОЧНО РУХНУЛИ!!!


Так я тебе про это и говорю, не надо кричать. Я только смотрю шире - спроса нет, потому что цены и не снизились, и вижу что ты со мной согласен:

цитата:
Единичные сделки


цитата:
Массовые сделки будут когда цены рухнут еще больше!!!


Совершенно верно, снижение цен можно будет констатировать только в этот момент. Но не на стадии единичных сделок.
Поясню - если ты сейчас продашь квартиру с дисконтом в 70%, это не будет означать глобальной тенденции на всем рынке - хотя бы Текстильщиков.

Удивительно, что ты так ожесточенно споришь, сам же приводя примеры отсутствия "масоового" спроса и наличие "единичных" сделок...

ZEWS
цитата:
Я не до конца решил продавать или нет.
Нет объектов нового инвестирования.
Кэш в принципе как актив не люблю. Лучше буду наблюдать за ежедневным падением актива, чем засыпать с миллионами б умажек под подушкой.


Зева, ты не поверишь - но так рассуждают и все остальные продавцы недвижимости.
avatar
вдулинидзе
21 April 2009


avatar
Malabar:

Спасибо, что повторил мои же слова, и еще раз подчеркну - как только появится спрос - это и будет означать, что цены упали. О чем я тут уже пятьсот раз повторял. А так как спроса нет, это свидетельствует о том, что цены фактически и не упали.

Малабар ... ты бредишь или как ?
Если как ты говоришь цены еще не упали то это еще не значит что они не падают.
До минимума не упали но падают
Попробуй прочитать по буквам ... по слогам ... может дойдет
ZEWS
21 April 2009


Malabar

Соглашусь с Дулиным, ты полный неадекват в вопросах недвижимости

Цены могут падать несколько лет(в Японии чуть ли не десять лет падали), пока покупатели не посчитают цены приемлимыми для себя и сформируют массовый спрос. Цена может упасть к этому времени на 90%. Но это значит что на локальных промежутках были цены -20%, -30%, -50%...

А Малабар все годы РЕАЛЬНОГО ПАДЕНИЯ будет орать что цены не падают.

Малабар признает падение, только когда цена стукнется о дно. Сам период падения цен - для него ПЕРИОД БЕЗВРЕМЕНЬЯ!!!

Если Малабар увидит летящего с крыши человека - он будет отрицать что человек падает, когда человек упадет, малабар признает факт падения...когда увидит мозги на асфальте.

Если Малабар увидит тонущего человека, он не бросит круг, ибо его логика устроена таким образом, пока человек не утонул - значит он не тонет!!! и спасать его не надо!
avatar
slr
21 April 2009

1

Сейчас что-либо говорить сложно рынка вообще нет. У меня 2 коллеги на деньгах сидят - ничего достойного, с приличным дисконтом найти не могут. Я бы и сам купил, при реальном дисконте 30-40% от уровня прошлого лета, но нет таких предложений.
ZEWS
Коля, про твою хату в Кузьминках вообще молчу, там дисконт может быть и 70% - рисков очень много, покупать страшно - дом могут городу не передать, хата кредитная и не в собственности. У самого ПИКа проблемы. Я первую свою оформил в собственность, ремонт доделали - через месяц супруге свидетельство выдадут. А вот со второй засада - там никак госкомиссия нормально не пройдет, соинвестор МИЭЛЬ отказывается чо-то там оплачивать, дом не сдают, собственность перенесли на полгода-год. С твоей хатой тоже самое... Нужен очень отважный человек, который купит по уступке Живые, оформленные в собственность квартиры продаются плохо, но сделки есть. Цены разные... Товарищ мой купил в Кузьминках трешку как у тебя за 10,6 млн неделю назад, платил живыми деньгами - ему скинули миллион. Отличие от твоей хаты - квартира в сданном доме, с ремонтом и оформленной собственностью Сильного падения пока не вижу.
Когда нет рынка цена может быть любой, цены снижаются - факт, спроса - нет, факт. Но дисконтов по 50-60% не видно.
avatar
Malabar
21 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
До минимума не упали но падают


Так я же не спорю - есть объекты, по которым падают - там сразу и происходят эти "единичные сделки", о которых упомянул Зева. 5-10-20% дисконта. Но я не могу посчитать это "крушением" всего рынка всей недвижимости во всех сегментах, ну не могу и все.

Кстати - ты ж у нас знаток всяких графиков - а есть ли график роста предложения? Хотя бы на уровне объявлений? Т.е. было столько-то объявлений, а стало столько-то?
avatar
slr
21 April 2009

1

Malabar
Я могу выложить вечерком, в одном из прошлых Смарт-мани было. Предложение немного увеличивается, однако ниже летнего уровня. Это по памяти...
avatar
Malabar
21 April 2009


Ваня Дулин
ZEWS

Вот вам взрослый, умный человек говорит, реальный покупатель:

цитата:
У меня 2 коллеги на деньгах сидят - ничего достойного, с приличным дисконтом найти не могут. Я бы и сам купил, при реальном дисконте 30-40% от уровня прошлого лета, но нет таких предложений.


Ну не хотите меня слушать, послушайте хоть уважаемого человека, постыдитесь!
ZEWS
21 April 2009


slr

Дима ты о чем? У меня Госкомиссия была еще в 2007 году.

Покупашки даже не в курсе, в собственности или нет. Даже не звонят. А в октябре были готовы барть со всеми переступками.
avatar
Malabar
21 April 2009


slr
цитата:
Предложение немного увеличивается, однако ниже летнего уровня. Это по памяти...


Мерси, я именно так и предполагал - даже сам по себе объем предложения не изменился. Не могут продать все то же, что не могли продать и год назад.
ZEWS
21 April 2009


Malabar привел слова какого то неизвестного чувака и призывает уважать его мнение. Ну не бред ли?
avatar
вдулинидзе
21 April 2009


avatar
Malabar:

Ваня Дулин
ZEWS

Вот вам взрослый, умный человек говорит, реальный покупатель:

цитата:
У меня 2 коллеги на деньгах сидят - ничего достойного, с приличным дисконтом найти не могут. Я бы и сам купил, при реальном дисконте 30-40% от уровня прошлого лета, но нет таких предложений.


Ну не хотите меня слушать, послушайте хоть уважаемого человека, постыдитесь!

30%-40% в рублях пока нет . 20% есть. не читай между строк.
ZEWS
21 April 2009


avatar
Malabar:

Ваня Дулин
ZEWS

Вот вам взрослый, умный человек говорит, реальный покупатель:

цитата:
У меня 2 коллеги на деньгах сидят - ничего достойного, с приличным дисконтом найти не могут. Я бы и сам купил, при реальном дисконте 30-40% от уровня прошлого лета, но нет таких предложений.


Ну не хотите меня слушать, послушайте хоть уважаемого человека, постыдитесь!

Малабар в агонии уже. Несет сам не понимает чего. Себе в противовес.

Орет что цены не упали, и приводит пример человека который ищет объекты с 40% дисконтом!!! Это в рублях!!! В баксах значит чел ищет дисконт в 50%!!!

Кто то тут нга форуме не дружит с головой. В качестве примера непадения цен приводить пример что чел не может бедняжка найти объект аж с 50% скидкой в баксах!!!




Как работает мозг Малабара:

Кто сказал что цены на бензин снизились??? Я вчера искал бензин по 5 рублей за литр. Не нашел! Значит цены не снизились!!!
avatar
slr
21 April 2009


ZEWS
У меня ГК была в сентябре 2006 года, однако город не принимает дом на баланс из-за отказа МИЭЛя что-то там устранять... Я не сильно вникаю, ибо мне пофигу когда собственность, я продавать не собирался. В общем сложности с оформлением в собственность этих квартир, люди боятся покупать у ПИКа - имидж в жопе сейчас. Ищут хаты именно в собственности, про трешку - реальная сделка середины апреля.
ZEWS
21 April 2009


Малабар почему ты не скажешь своему уважаемому человеку, ищущему по 40% дисконт, что он идиот и цены не упали ни на йоту!!!
avatar
вдулинидзе
21 April 2009


Кстати что касается земли в пределах бетонки, в интересующем меня поселке где цены прошлой весной начинались от 12к$ за сотку слежу за одним участком который не могут продать с зимы по 7.500.
ZEWS
21 April 2009


slr

То что ПИК в заднице известно всем. Но у меня он НИГДЕ не фигурирует.
avatar
Malabar
21 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
20% есть. не читай между строк.


Это максимум по единичным сделкам, о чем уже неоднократно тут писали, Ваня, неужели ты не понимаешь разницы между единичными сделками и массовым предложением?

ZEWS

цитата:
привел слова какого то неизвестного чувака и призывает уважать его мнение. Ну не бред ли?


Почему неизвестного? Это Дима, слр - я как-то ему склонен доверять...

цитата:
Орет что цены не упали, и приводит пример человека который ищет объекты с 40% дисконтом!!! Это в рублях!!! В баксах значит чел ищет дисконт в 50%!!! В качестве примера непадения цен приводить пример что чел не может бедняжка найти объект аж с 50% скидкой в баксах!!!


Про рубли, кстати, ни слова не было. Не надо утрировать.
Если для вас с дулиным падение в 20% - это крах недвижимости сравнимый с токийским - могу только посочувствовать вашим вложениям.
avatar
slr
21 April 2009


ZEWS
Я знаю про твой вариант, ты пойми что имею ввиду я: человек с баблом боится смотреть хаты в поселках, которые строил ПИК. Это товарищ, который трешку искал. Я ему сказал, раз боитесь - купите новую, но в собственности. Нашли за 11 с копейками с простеньким ремонтом, сошлись на 10,6 или 10,4 - просто не помню.
Скажем если бы ты оформил свою хату в собственность и продал бы за 6 млн - я бы купил сразу.

цитата (финансовые известия)
В Москве произошел коренной перелом на рынке аренды жилья. В феврале на 25-30% "просела" цена на элитные квартиры в центре. А к майским праздникам серьезно подешевели 1-2-комнатные квартиры эконом-класса - по сравнению с февралем на 5 тысяч рублей. С докризисных времен аренда подобных квартир упала еще больше - где-то на 10 тысяч. Не исключено, что падение продолжится. Сейчас, по признанию риэлторов, на одного потенциального квартиросъемщика приходится 4-5 пустующих квартир. И это, похоже, не предел - на рынок начали поступать квартиры москвичей-дачников, сдающих свое жилье на лето.

Аренда падает - это факт, падает стремительно. Это хороший индикатор привлекательности жилья как инвестиции. Рентные платежи - сильно влияют на стоимость актива (недвижимости) с целью инвестиций. Это показатель за снижение недвижки, но пока об обвале речи нет, к сожалению покупателей
avatar
Malabar
21 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
Кстати что касается земли в пределах бетонки, в интересующем меня поселке где цены прошлой весной начинались от 12к$ за сотку слежу за одним участком который не могут продать с зимы по 7.500.


А в соседних поселках такая же ситуация? Особенно интересно в тех, которые ближе к Москве? Хотя бы пропорционально?
ZEWS
21 April 2009


slr

Сейчас позвонил в Миэль. Они сказали что КОНКРЕТНО ПО МОЕМУ АДРЕСУ НИКАКИХ ПРОБЛЕМ..все в плановом режиме, соб-ть в сентябре. Когда покупал так и обещали 1,5-2 года. Все нормуль.

При этом они не стали отрицать что по другим адресам есть проблемы с собственностью. Мой дом безпроблемный.

1 person online

1 person online

Log in to leave a message or Sign up


up