ЖКХ Санкт-Петербурга

Власти создают «пирамиду» для капремонта
11.02.2011 10:23 / Комментарии (27)

В скором времени в квитанциях на оплату коммунальных услуг может появиться новая строчка. Минрегион подготовил поправки в Жилищный кодекс, согласно которым жильцы обязаны будут ежемесячно вносить деньги в особый фонд, из которого потом будет финансироваться капитальный ремонт их дома. По оценке экспертов, ежемесячно придется платить до 5 рублей за кв. м общей нежилой площади здания, а гарантии, что эти деньги не исчезнут, нет.

О необходимости создания новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов чиновники говорили уже давно. В настоящее время деньги идут из трех источников: из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, из регионального бюджета и лишь частично – из средств самих жильцов. В Петербурге горожане дома платят около 5%. Всего в 2011 году капитальный ремонт должен быть проведен в 1000 домах. Что касается сумм, то, например, петербургская управляющая компания «Сити Сервис» за пять лет согласовала выполнение работ по капитальному ремонту на сумму более 681 млн рублей, из них 5% пришлось внести жильцам.

По планам правительства, с 1 января 2012 года Фонд содействия реформированию ЖКХ прекращает финансировать ремонт многоквартирных домов в регионах. Но так как латать крыши и менять ржавые трубы все же нужно, власти озаботились созданием новой системы финансирования – и решили возложить эту обязанность на собственников.

Проект поправок в Жилищный кодекс, разработанный в Министерстве регионального развития (Минрегионе), вводит юридическое понятие «региональная система капитального ремонта». Что это значит? Согласно проекту, жильцы должны будут в обязательном порядке ежемесячно вносить определенную сумму, которая впоследствии будет направлена на ремонт дома. При этом, как уточняется в документе, эти деньги будут направляться на ремонт даже в том случае, если сами собственники решили не делать этого, а требования «в отношении надежности, безопасности и энергоэффективности» не соблюдаются. Проверять, соблюдаются ли эти требования или нет, должны будут региональные органы власти.

Кстати, речь о создании подобной системы в Петербурге шла совсем недавно: 3 февраля вице-губернатор Алексей Сергеев заявил, что в скором будущем жилец, въезжая в только что построенное здание, должен будет ежемесячно платить определенную сумму, которая затем будет тратиться на капитальный ремонт (чиновник назвал эту систему «пенсионным фондом» дома). Однако теперь, судя по всему, данное нововведение коснется всех – как тех, кто будет заселяться в новую квартиру, так и тех, кто живет в ней не один десяток лет. Во всяком случае, как заверили «Фонтанку» в пресс-службе Минрегиона, по планам министерства должно быть именно так.

Точные суммы, на которые придется раскошелиться, пока неизвестны. В проекте поправок указывается, что «определение порядка расчета минимального размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме», а также «порядок внесения такой платы» определяется региональными властями, то есть, в случае с Петербургом, городским правительством.

Как рассказали «Фонтанке» в жилищном комитете, в настоящее время конкретные цифры только разрабатываются, и озвучить их чиновники пока не готовы. «Работа ведется, наработки есть. Точные суммы не будут едиными по городу, так как зависят от множества факторов – от типа дома, от его состояния, от состояния инженерных систем», – отметили в комитете.

Впрочем, ряд экспертов уже сейчас прогнозируют, что, в случае принятия поправок, ежемесячная плата за содержание дома увеличится на 3-5 рублей за квадратный метр общей нежилой площади здания. Более оптимистичен заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов: по его мнению, исходя из среднего срока службы петербургских домов и средней стоимости капитального ремонта, в случае принятия поправок плата возрастет не более чем на 100 рублей.

Еще один важный момент: дом – это не автомобиль, и ремонтировать его нужно не каждый год. «Средний срок службы дома в Петербурге рассчитать сложно, но однозначно он больше, нежели 50 лет. Например, капитальный ремонт дореволюционных домов проводился в 1970-80-е годы, то есть они прослужили более 100 лет. Советские постройки 1960-70-х годов, как правило, еще редко оказываются в соответствующей адресной программе», – говорит Леонид Сандалов. Что касается новых домов, то застройщики уверяют, что им капитальный ремонт не потребуется достаточно долго.

«Капитальный ремонт инженерного оборудования в наших домах нужно проводить через 40-50 лет, конструкций стен и перекрытий – через 80-100 лет», – отметили в PR-службе строительной компании "ЛенСпецСМУ". Возникает резонный вопрос: а что будет происходить с деньгами, которые мы будем ежемесячно вносить в этот «пенсионный фонд»? Где они будут храниться в течение нескольких десятков лет? В проекте поправок, подготовленном Минрегионом, указано, что «порядок управления указанными средствами и их использования устанавливается законодательством субъекта РФ». По мнению председателя Ассоциации ТСЖ и ЖСК Марины Акимовой, если эти деньги будут лежать мертвым грузом, то их попросту съест инфляция, поэтому такая система может действовать только в странах с низким процентом инфляции.

Однако Леонид Сандалов уверен, что в итоге будет работать иной механизм: деньги будут поступать в особый региональный фонд, откуда затем будут направляться на ремонт тех зданий, которым это необходимо незамедлительно. Таким образом, возникнет ситуация, когда человек, въехав, например, в новый дом, будет из собственного кармана оплачивать установку труб или покраску стен в совершенно ином здании – в надежде, что через 30-40 лет эти деньги будут вложены в трубы его собственного жилья. Отметим, что в жилищном комитете не стали уточнять, каким именно будет механизм в Петербурге, предложив подождать официального представления системы.

Помимо ежемесячных платежей, проект Минрегиона предусматривает еще один источник финансирования капитального ремонта – кредит. Впрочем, у экспертов эта инициатива вызывает определенные вопросы. «Чтобы это работало, должны быть обеспечены низкие процентные ставки», – отмечает Марина Акимова. Еще более жесткого мнения придерживается Леонид Сандалов: по его мнению, если капитальный ремонт будет финансироваться из общего фонда, то такой инструмент, как кредит, попросту не будет нужен. Если же его будут брать собственники жилья, то в качестве обеспечения займа им нужно будет представить свои квартиры – а значит, в случае возникновения финансовых проблем этот капитальный ремонт проведут уже для новых собственников, которые въедут в их квартиры, отнятые по решению суда из-за долгов.

Впрочем, как отмечал ранее вице-губернатор Алексей Сергеев, новая система заработает не сразу: сначала будет действовать переходный период, в течение которого государство будет участвовать в финансировании капитального ремонта вместе с городом. Однако, несмотря на это, эксперты уверены, что если новый механизм начнет действовать, то многие люди пойдут в суды, так как никто не даст им гарантию, что их деньги не исчезнут в один прекрасный момент.

«По закону о приватизации, государство должно было сначала отремонтировать дома, а уже потом отдать их людям. Однако этого не произошло, а жильцы теперь уверены – мы в зубы этому дареному коню не смотрели, так что вы теперь лечите этого коня», – говорит Марина Акимова. Специалисты также отмечают, что в европейских странах уже давно действуют подобные системы – но только там нет такого уровня коррупции, как у нас. «Например, в Европе собственник квартиры в доходном доме включает в арендную плату и сумму за капитальный ремонт», – рассказывает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов.

Окончательно поправки пока не приняты, и, как отмечают в Минрегионе, в проект еще могут быть внесены изменения. Однако жизненный опыт подсказывает, что общий принцип все равно останется: ведь после того, как Фонд содействия реформированию ЖКХ перестанет финансировать капитальный ремонт, брать деньги уже будет неоткуда – только из наших кошельков.

Андрей Захаров, "Фонтанка.ру"

В феврале 2011 года жители Колпино обязаны доплатить за отопление около 400 рублей. Однако основание для перерасчета на этот раз – отнюдь не «аномально холодная зима», как это было в истории со скандально известной «13-й квитанцией». Местный жилкомсервис требует заплатить за то... что предоставил собственным жильцам коммунальную услугу ненадлежащего качества. Возможен ли такой абсурд, выясняла «Фонтанка».

Согласно здравому смыслу и даже всем действующим законам, если потребитель получил некачественную услугу, то поставщик должен вернуть ему деньги. Однако квитанция, которую в феврале получили жители части домов в Колпино, опровергает и законы, и здравый смысл: в графе «перерасчет» указано, что жильцы должны доплатить за отопление около 400 рублей.

А основанием для корректировки является отнюдь не «аномально холодная зима», как это было в истории со скандально знаменитой «13-й квитанцией». Как написано в документе, у перерасчета в Колпино есть две причины: первая – «перерыв в предоставлении коммунальных услуг, превышающий установленную продолжительность», вторая, еще более странная – «предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества».

Абсурдную квитанцию получили жители домов, которые обслуживает ООО «Жилкомсервис №1 Колпинского района». Как объяснили в самой компании, столь странный документ является плодом технической ошибки. По словам коммунальщиков, в октябре-ноябре 2010 года энергетическая компания «Лентеплоснаб» несколько раз приостанавливала подачу тепла в Колпино по требованию своего кредитора – ЗАО «ГСР ТЭЦ» («Фонтанка» писала об этом). При этом сами жители платили по квитанциям так, будто никаких перерывов не было и в помине.

В январе, то есть спустя два месяца после того, как произошли эти отключения, коммунальщики решили вернуть людям деньги, заплаченные за те часы и дни, когда они в реальности никакого тепла не получали, а сидели в холоде. Основанием для перерасчета в пользу жильцов стали те самые два пункта – «перерыв в предоставлении коммунальных услуг» и «предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества».

Однако дальше рядовые бухгалтеры ООО «Жилкомсервис №1 Колпинского района» показали, что они либо излишне совестливы, либо не очень-то сильны в математике: как объяснили в самой компании, вместо того, чтобы вернуть 7% от заплаченных за отопление денег, жильцам, по ошибке, возвратили 70%. В денежном выражении это соотношение выглядит еще более наглядным: вместо 1 млн рублей коммунальщики вернули 7,5 млн рублей.

Как объясняют в компании, эта «техническая ошибка» вскрылась через месяц, поэтому было решено вновь произвести перерасчет и потребовать, чтобы жители отдали обратно около 400 рублей из тех денег, которые в январе им «подарил» жилкомсервис. «В реальности перерасчет составил от 50 до 100 рублей. Однако из-за этой ошибки мы сначала записали в положительный баланс 500 рублей, а теперь вынуждены требовать 400 рублей назад», – отметили в ООО «Жилкомсервис №1 Колпинского района». Однако никакого информирования жильцов организовано не было, и, как рассказали «Фонтанке» читатели, многим из них осталось только предполагать, что, вслед за «13-й», пришла уже и «14-я квитанция».

По мнению сопредседателя Союза потребителей России Анатолия Голова, эта история говорит о двух вещах. «Во-первых, она показывает непрофессионализм наших управляющих компаний, которые допускают подобные огрехи – а ведь за них, по сути, нужно увольнять! Во-вторых, данный случай демонстрирует хамское отношение коммунальщиков к своим жителям. Если бы подобную ошибку совершила продавщица в магазине, то она бы десять раз перед нами извинилась. А здесь – не только не извинились, но даже никому ничего не сообщили и не объяснили», – уверен эксперт.

Анатолий Голов также указывает на то, что управляющие компании бесконтрольны: по его словам, никто толком не может проверить, сколько они добавляют или убавляют из наших счетов. Единственная возможность сделать это – написать заявление в свою управляющую компанию. В нем нужно сослаться на постановление Правительства РФ №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» и потребовать предоставить подробную информацию о том, как рассчитывается наша квартплата и из каких нормативов выводятся конкретные цифры. А специалисты Комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области советуют также обращаться в жилищную инспекцию, которая является профильным контролирующим органом для коммунальщиков.

Впрочем, шансов получить подробный ответ не очень много – ведь управляющие компании не предоставляют эти данные даже тогда, когда это необходимо для защиты их позиции в суде. Напомним, именно это случилось недавно во Фрунзенском районном суде, где рассматривался иск Комиссии по недвижимости к ООО «Жилкомсервис №1 Фрунзенского района» с требованием признать «13 квитанцию» незаконной. Тогда представители ответчика не принесли никаких документов – они не предоставили ни списка домов, которым была выставлена «13-я квитанция», ни сами расчеты, на основании которых потребителям выставлялись требования заплатить за «аномально холодную зиму». А что уж говорить про заявления обычных граждан. Нечего простым смертным интересоваться высшей математикой управляющих компаний – мало ли, они там найдут что-нибудь «не то», видимо считают там.