Перспективы рынка недвижимости в России

15 years ago




Предлагаю обсуждать в отдельной теме и пожалуй начну:
Депутаты Государственной Думы РФ предупредили банкиров о скором банкротстве Mirax Group

http://s53.radikal.ru/i139/0903/71/d1e3a5863937.jpg

Сергей Полонский

Финансовое состояние девелоперской корпорации Mirax Group Сергея Полонского вызывает все большие опасения у кредиторов и инвесторов, и все большие сомнения вызывает реализация заявленных им проектов. Деятельностью корпорации уже заинтересовались государственные органы. И не зря, ведь Сергей Полонский должен огромную сумму денег банкирам и частным лицам, которые в последние годы вложили значительные средства в квартиры в жилых комплексах, существующих только на бумаге. Долги Mirax Group, которые корпорация должна вернуть банкам-кредиторам в 2009 году, превысили $700 млн. Компания уже пропустила две крупные выплаты – на $15 млн банку Credit Europa Bank и на $200 млн – банку Credit Suisse. А помимо этих сумм, в текущем году девелопер должен выплатить еще облигационный заем на 3 млрд руб., вернуть Credit Suisse $65 млн, и еще $50 млн Полонский должен Альфа-банку.

Продолжение
Скрытый текст


И что то не видно стратегических инвесторов которые не дадут ценам упасть
недвижимость

avatar
вдулинидзе
20 March 2009

Перспективы рынка недвижимости в России
47,8K
views
78
members
942
posts

avatar
вдулинидзе
24 March 2009


Z
ZEWS:

Ztazzzik

Стас, я обратного мнения. Элитка может полететь только в путь. Она долгие годы подпитывалась легкими деньгами от нефти и дико растущего бизнеса.

Упадет...легко упадет...

Есть еще очень существенный фактор.
Бизнес развивался на притоке дешевых кредитов, теперь не только не стало этого притока но и начался возврат.
Так что мое мнение -- не упадет а рухнет.
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


ZEWS

Просто площадок хороших в москве наперечет, к том у же нет точечной застройки, нет особых причин что бы дешеветь еще сильнее. К тому же элитка это же не то, что покупается на "последние" деньги.

Хотя точно сказать наверное не сможет ни один аналитик что будет с ценой

Ваня Дулин

Вы забываете про то что это Россия с ее менталитетом, и тем более - Москва! То о чем говорите вы с Николаем касается, в первую очередь, бизнес класса!
avatar
Russelch
24 March 2009


Ztazzzik
Мне местные риелторы тоже наперебой твердят с осени, что цены снижаться не будут, но объективные причины, в том числе желание риелторов все-таки иногда кушать, заставляют и их, и продавца немного, но постоянно снижать. А бизнес-класс и элитка будут снижаться еще и потому, что сейчас у многих, у кого еще есть живые деньги, пропало ощущение, что недвижимость по таким ценам - хорошее вложение средств. На улице потенциальные покупатели элитки не живут, у большинства из них не один объект недвижимости в собственности. Так объясните мне, темному, сколько будут продавцы держать цены, пока с голоду не помрут? Больно ведь, на своем-то стоять.
ZEWS
24 March 2009


Ztazzzik

Элитки это бы не коснулось, если бы ее было совсем мало. Ее для Москвы достаточно.

Можно было бы подумать что элитку покупают супермиллиардеры и доля затрат на хату настолкьо мала из их бюджетов, что им пофигу сколько она стоит

Ну это ка как для фокусника на семечках экономить.

Это заблуждение. Этой прослойке нанесен настолько сильный удар по текущим расходам, что неуязвимых практически нет!!!

Продажи суперлюксовых авто упали вроде, хотя они намного дешевле квартир.

Если миллирадеры стали экономить на машинах, хотя для них это семки, то вероятноть их экономии на жилье вполне вероятна.

Ztazzzik

Опиши сегодняшний портрет покупателя элитного жилья:

1. Где он жил до настоящего момента? И почему он в золотые времена жил в бизнесе а в период кризиса когда все экономят полез в элитку?

2. Откуда у него взялись деньги на элитку в последнее время, когда все активы дешевели и падали?
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


avatar
Russelch:

сколько будут продавцы держать цены, пока с голоду не помрут? Больно ведь, на своем-то стоять.

Я считаю, что на "ликвид" будут держать цены, потому как это единственная взможность получить живые деньги (например скинуть пару ликвидных квартир по спецпредложению) для финнсирования текущих проектов.

И потом, жирок то еще не весь сошел, знаю, что есть в нескольких объектах квартиры, котоые "закрыты" для продажи, но в случае чего их "откроют". Недострой можно продавать с большим дисконтом, а вот сданный дом ИМХО смысла нет.

Все дело в особенности финансирования строительства.

Z
ZEWS:

Это заблуждение. Этой прослойке нанесен настолько сильный удар по текущим расходам, что неуязвимых практически нет!!!

Нанесен, не спорю, но у них остались свободные активы котрые надо слить куда-то!

Я сам немного другим занимаюсь, но периодически анализирую текущие продажи компании, так вот люди продолжают покупать готовую элитку, это медицинский факт.

При этом несколько строящихся объектов (разной степени готовности) практически не продаются даже со скрытым дисконтом, которй от докризисной цены равняется порядка 55%
ZEWS
24 March 2009


avatar
Ztazzzik:

avatar
Russelch:

сколько будут продавцы держать цены, пока с голоду не помрут? Больно ведь, на своем-то стоять.

Я считаю, что на "ликвид" будут держать цены, потому как это единственная взможность получить живые деньги (например скинуть пару ликвидных квартир по спецпредложению) для финнсирования текущих проектов.

И потом, жирок то еще не весь сошел, знаю, что есть в нескольких объектах квартиры, котоые "закрыты" для продажи, но в случае чего их "откроют". Недострой можно продавать с большим дисконтом, а вот сданный дом ИМХО смысла нет.


Стас, себе противоречишь сам...говоря что в загашниках есть нормальные хаты, которые еще не продают, но которые будут полюбому продавать.

Это отложенное предложение, которое при выходе на рынок ЕЩЕ БОЛЬШЕ ОПУСТИТ ЦЕНЫ, а не наоборот поднимет как ты думаешь

если бы ты сказал у застройщиков уже ничего не осталось...другое дело...при наличие закрытых квартир ситуация усугублется.
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


Z
ZEWS:

Опиши сегодняшний портрет покупателя элитного жилья:

1. Где он жил до настоящего момента? И почему он в золотые времена жил в бизнесе а в период кризиса когда все экономят полез в элитку?

2. Откуда у него взялись деньги на элитку в последнее время, когда все активы дешевели и падали?

Это еврей средних лет, который просто никак не мог решиться

Черт его знает кто это, разные люди приходят, но клиентов на пентхаус с ценой около 15 000 USD за метр и площадью около 300 метров - больше, чем на холупу в подмосковье.
ZEWS
24 March 2009


avatar
Ztazzzik:



Z
ZEWS:

Это заблуждение. Этой прослойке нанесен настолько сильный удар по текущим расходам, что неуязвимых практически нет!!!

Нанесен, не спорю, но у них остались свободные активы котрые надо слить куда-то!

Ага...какие дураки будт сливать активы, которые уже упали до мизера за копейки чтобы переложится в переоценнную элитку, падение которой только предстоит...

Таких думаю будет немного, очень немного.
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


Z
ZEWS:

Это отложенное предложение, которое при выходе на рынок ЕЩЕ БОЛЬШЕ ОПУСТИТ ЦЕНЫ, а не наоборот поднимет как ты думаешь

если бы ты сказал у застройщиков уже ничего не осталось...другое дело...при наличие закрытых квартир ситуация усугублется.

Я тебе про это не говорил

На самом деле их открывают только тогда, когда есть недостаток в финансировании текущих проектов и уходят они очень быстро,как это ни странно. Поверь, это не массовые прдажи, которые могут повлиять на цену на рынке.

Z
ZEWS:

Ага...какие дураки будт сливать активы, которые уже упали до мизера за копейки чтобы переложится в переоценнную элитку, падение которой только предстоит...
.

А если активы в наличных деньгах?

Я тоже думал, что нал это удел 90-х, но большинств покупателей элитки приходит в офис со спортивными сумками с наличными деньгами.
ZEWS
24 March 2009


Ztazzzik

Ты остаиваешь позицию что цены не упадут...

И возражая Русельчу, говорящему что цены упадут, приводишь как аргумент фактор способствующий ПАДЕНИЮ ЦЕН
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


ZEWS

Я не то что отстаиваю, я прдполагю... это разные вещи...

как бы парадоксально это не было, но стаю свой аргумент верным (по крайней мере сттистика продаж конкретно наших объектов это подтверждает)
ZEWS
24 March 2009


Ztazzzik

При муссирующися слухах о том что скро крах всем валютам, доллар упадет, евро рухнет, рубль улетит - человек уже вложил бы в хату эти бумажки.

Кол-во людей имеющих миллион баксов под подушкой тобой явно переоценено.

А те проджаи о которых ты говоришь как раз последняя исчезающая струйка, у кого остался остался кэш. Струйка с каждым днем все меньше и меньше.
avatar
Russelch
24 March 2009


Ztazzzik
Медицинский факт - это то что у каждого(!) обеспеченного человека есть где жить, причем есть где жить еще и его детям-внукам, любовницам и т.п. Ну только дурак не вкладывался в недвижимость при ее бешенном росте. Теперь у меня есть приятели с 3-4 мя квартирами, загородными домами и т.д. И я не вижу у них желания купить еще пару квартир, даже у тех, у кого еще есть свободные средства. Непривлекательна недвижимость с точки зрения среднесрочной перспективы.
С точки зрения того, что простым людям нужно расширяться и где-то жить, тоже ловить нечего, под такие проценты в ипотеку добровольно полезет только сумасшедший. Медицинский факт - это то, что продавец, набрав кредитов, не хочет продать жилье чуть дешевле (о прибылях застройщика всем известно), чтобы успеть расчитаться по своим долгам.( Речь даже не идет о внесении дополнительных средств в новые объекты).- Тут нужен доктор.
ZEWS
24 March 2009


avatar
Ztazzzik:

ZEWS

Я не то что отстаиваю, я прдполагю... это разные вещи...

как бы парадоксально это не было, но стаю свой аргумент верным (по крайней мере сттистика продаж конкретно наших объектов это подтверждает)

Ты противоречишь самим законам рынка, считая отложенное предложение фактором поддержки цен!!!, а не их снижения в будущем.

Учебники по экономике не хочешь переписать?

Ты посягнул на элементарные основы.
avatar
вдулинидзе
24 March 2009


Найдите 5 отличий и мы вышлем вам крышечку от унитаза.
http://s51.radikal.ru/i132/0903/05/2c86e757feb1.png
http://s58.radikal.ru/i162/0903/05/24274e5d9a71.jpg

Мое имхо 1.5 - 2 тысячи долларов на первом графике мы еще увидим.
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


Z
ZEWS:

Кол-во людей имеющих миллион баксов под подушкой тобой явно переоценено.

Возможно, не спорю. Но точно знаю, что как минимум у половины из моего окружения есть большое количество людей у которой есть деньги на квартиру в виде наличности под подушкой.
avatar
Malabar
24 March 2009


Ваня Дулин
цитата:
Найдите 5 отличий и мы вышлем вам крышечку от унитаза.


Что за нижний график? Интересно...
По другим комодам я такого не видел...
avatar
вдулинидзе
24 March 2009


avatar
Malabar:

Что за нижний график?

Тебе то зачем ? все эти графики фуфло
Cкрытый текст
avatar
Malabar
24 March 2009


Ваня Дулин
цитата:
индекс мыльного пузыря по Эллиоту


Забавно!

Но имхо это же в условиях "рынка" недвижимости... А тут вольют пару миллиардов в какой-нибудь "росонано", и никакого "despair"...

Ztazzzik
цитата:
Я считаю, что на "ликвид" будут держать цены, потому как это единственная взможность получить живые деньги (например скинуть пару ликвидных квартир по спецпредложению) для финнсирования текущих проектов.

И потом, жирок то еще не весь сошел, знаю, что есть в нескольких объектах квартиры, котоые "закрыты" для продажи, но в случае чего их "откроют". Недострой можно продавать с большим дисконтом, а вот сданный дом ИМХО смысла нет.


Согласен по всем пунктам. У меня точно такая же информация.

Ваня Дулин
цитата:
все эти графики фуфло 


Это только верхний - фуфло, а нижний ничего так, интересный. На мировую нефть похож.
avatar
вдулинидзе
24 March 2009


avatar
Malabar:

Это только верхний - фуфло, а нижний ничего так, интересный. На мировую нефть похож.

Ты уж определись, либо нефть по 15 долларов, либо "ничего не подешевеет"
avatar
Malabar
24 March 2009

1

Ваня Дулин
цитата:
Ты уж определись, либо нефть по 15 долларов, либо "ничего не подешевеет"


Обычная в России ситуация - нефть дорожает - все дорожает, нефть дешевеет - все дорожает. Очень выпукло было на бензине заметно.
avatar
Ztazzzik
24 March 2009

1

цитата:
Ты противоречишь самим законам рынка, считая отложенное предложение фактором поддержки цен!!!, а не их снижения в будущем.


Я конечно не экономист, и инженер систем искусственного интеллекта по специальности, и такого термина как «отложенное предложение» не знаю, знаю про «отложенный спрос».

Про закрытые квартиры могу сказать две вещи, первое – объем реализации настолько мал, что не способен повлиять на цену в среднем по больнице. Во-вторых, с точки зрения застройщика, эти квартиры могут продаваться по любой цене, так как дом полностью реализован и достроен, и такие, с позволения сказать, остатки, являются тем самым «жирком» который можно сбросить.

Именно это позволяет сейчас застройщикам не скидывать цену по тем площадкам, по которым встали продажи, а подпитывать стройку за счет резервов.

Просто углубляться в термины можно сколько угодно, но факт остается фактом, на ликвидные квартиры цена падает медленнее и спрос на них – есть, это не то что вот я Станислав Панов так сказал, это подтверждает статистика продаж.

Ваня Дулин
А что там на графиках? А то мне не видно
ZEWS
24 March 2009


avatar
Malabar:



Ztazzzik
цитата:
Я считаю, что на "ликвид" будут держать цены, потому как это единственная взможность получить живые деньги (например скинуть пару ликвидных квартир по спецпредложению) для финнсирования текущих проектов.

И потом, жирок то еще не весь сошел, знаю, что есть в нескольких объектах квартиры, котоые "закрыты" для продажи, но в случае чего их "откроют". Недострой можно продавать с большим дисконтом, а вот сданный дом ИМХО смысла нет.


Согласен по всем пунктам. У меня точно такая же информация.


Малабар в надежде сохранить статус кво в разнице цен на сретенке и и других районах, готов соглашаться даже с мнением явно противоречищаему всем оновам основ рынка.

Так и дьяволу недолго продаться.
avatar
вдулинидзе
24 March 2009


avatar
Ztazzzik:

Ваня Дулин
А что там на графиках? А то мне не видно

На графиках 1.800 долларов за метр в Москве в течении года
avatar
Malabar
24 March 2009


ZEWS
цитата:
Малабар в надежде сохранить статус кво в разнице цен на сретенке и и других районах


Меня-то когда это волновало? Плевать я хотел на эту разницу.
Ты же знаешь что меня совсем другие факторы волнуют.

цитата:
готов соглашаться даже с мнением явно противоречищаему всем оновам основ рынка.


Зева, когда я про это говорю - это называют "теорией Малабара", а Дулин показывает графики. И тут приходит явно неангажированный Стасик, и говорит все то же самое: и про "жирок", и про единичные сделки, и про стагнацию на рынке.

Я понял твои мысли, на свободном рынке, в буквальном смысле слова, это бы работало - но в рашке девелопер вместо распродажи за копейки, будет плакать в высоких приемных и вымогать матпомощь от государства.
avatar
вдулинидзе
24 March 2009


avatar
Malabar:

в рашке девелопер вместо распродажи за копейки, будет плакать в высоких приемных и вымогать матпомощь от государства.

Депутаты Государственной Думы РФ предупредили банкиров о скором банкротстве Mirax Group
Перспективы рынка недвижимости в России



Malabar
Да кстати, стратегический инвестор уже отменяется ?
ZEWS
24 March 2009


avatar
Ztazzzik:



Про закрытые квартиры могу сказать две вещи, первое – объем реализации настолько мал, что не способен повлиять на цену в среднем по больнице. Во-вторых, с точки зрения застройщика, эти квартиры могут продаваться по любой цене, так как дом полностью реализован и достроен, и такие, с позволения сказать, остатки, являются тем самым «жирком» который можно сбросить.

Именно это позволяет сейчас застройщикам не скидывать цену по тем площадкам, по которым встали продажи, а подпитывать стройку за счет резервов.


Стас, опять у тебя противоречие...сорри...

1. Сначала ты защищаещь прежде всего элитку.Типа она не упадет, даже если упадут другие сегменты

2. А в этом посте ты защищаешь позиции дргуих объектов, которые плохо продаются( надо понимать что это не элитка), и для поддержания стройки которых держатся В ЗАПАСЕ элитные квартиры, В УЩЕРБ ЦЕНЕ САМОЙ ЭТОЙ ЭЛИТКИ В БУДУЩЕМ, ИБО ФОРМИРУЕТСЯ ОТЛОЖЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!!!

попробуй подумать сам.

Ты очевидный минус преподносишь как плюс!!!

avatar
Malabar:

И тут приходит явно неангажированный Стасик, и говорит

Под столом.

Явно не ангажированный Стасик, который защищает элитку - работает в сфере элитной недвиги в центре!!

А я не могущий продать хату в Москве и подсчитывающий потери прибыли и при этом говорящий как все уже плохо, а может еще и хуже с ценами - ангажированный???!!!

Да я в текущей ситуации есть истина последней инстанции!! И говорю вещи, вопреки своим интересам!!! Ибо люблю истину, а не защиту своих алчных интересов.
avatar
Malabar
24 March 2009


Ваня Дулин
цитата:
Да кстати, стратегический инвестор уже отменяется ? 


???
avatar
Ztazzzik
24 March 2009


Коль, начнем с того, что я ничего не защищаю, я вообще лицо не заинтересованное, потому как лично мне больше квартир не надо, и вообще собираюсь свалить на годик в ГОА или Тай, а то работать надоело)))

Я лишь говорю то, что на основании моего опыта (я занимаюсь продвижением недвижимости разных классов уже 5-й год, пишу всяческие методички для новых сотрудников (не реклама если что)) элитная недвижимость в Москве в меньшей степени подвержена падению цен. Я не утверждаю что она не дешевеет, но делает это гораздо медленнее, нежели остальные. В последние годы много кто брался за строительство, и много кто завышал цены (наша контора не исключение), но реально качественных предложений в Москве не много (а я, поверь, ради того, что бы не быть голословным в свободное время занимался полевым маркетингом и смотрел разные квартиры).

А по поводу второго пункта, плохо продается бизнес класс, причем верхний его ценовой сегмент, который находится в состоянии отливки монолита

пример: запись разговора из колцентра:

…..
-А сколько стоит?
-XXXXX руб за кв. м. там будут бла-бла бла каминные стояки на верхних уровнях
-А на каком этапе дом?
-Сейчас отливается 21-й этаж.
-АА, спасибо, adios!

Квартиры как ты выразился в запасе не для поддержки стройки, они просто есть у застройщика и он их придерживает, если все будет продаваться, то и скидывать суперликвидный резерв никто не будет! Вот пример, сейчас выставлен на продажу шикарный видовой пентхаус, который был закрыт года 3 назад. Внимание вопрос: 1) Как появление этого пентхауса повлияет на цену в среднем по больнице, при условии того, что на него не будет спеца и сроки продажи в общем то не важны? 2) Какая прямая зависимость поддержания стройки другого жилья, за счет средств вырученных от продажи этого пентхауса?

И если не трудно, дай пожалуйста опредеелние термина «отложенное предложение».
avatar
вдулинидзе
24 March 2009


avatar
Malabar:

Ваня Дулин
цитата:
Да кстати, стратегический инвестор уже отменяется ?


???

Фуф
В поиск меня вогнал
http://ffclub.ru/forum/index.php?showt...0&#entry3977822

2 people online

2 people online

Log in to leave a message or Sign up


up