Перспективы рынка недвижимости в России

15 years ago




Предлагаю обсуждать в отдельной теме и пожалуй начну:
Депутаты Государственной Думы РФ предупредили банкиров о скором банкротстве Mirax Group

http://s53.radikal.ru/i139/0903/71/d1e3a5863937.jpg

Сергей Полонский

Финансовое состояние девелоперской корпорации Mirax Group Сергея Полонского вызывает все большие опасения у кредиторов и инвесторов, и все большие сомнения вызывает реализация заявленных им проектов. Деятельностью корпорации уже заинтересовались государственные органы. И не зря, ведь Сергей Полонский должен огромную сумму денег банкирам и частным лицам, которые в последние годы вложили значительные средства в квартиры в жилых комплексах, существующих только на бумаге. Долги Mirax Group, которые корпорация должна вернуть банкам-кредиторам в 2009 году, превысили $700 млн. Компания уже пропустила две крупные выплаты – на $15 млн банку Credit Europa Bank и на $200 млн – банку Credit Suisse. А помимо этих сумм, в текущем году девелопер должен выплатить еще облигационный заем на 3 млрд руб., вернуть Credit Suisse $65 млн, и еще $50 млн Полонский должен Альфа-банку.

Продолжение
Скрытый текст


И что то не видно стратегических инвесторов которые не дадут ценам упасть
недвижимость

avatar
вдулинидзе
20 March 2009

Перспективы рынка недвижимости в России
47,7K
views
78
members
942
posts

avatar
baraNEO
27 May 2010


вдулинидзе
ну акции с октября тоже заметно подросли
про теорию слона я вообще валяюсь.
недооцененнаая певичка
avatar
без имени
27 May 2010

1

avatar
baraNEO:

без имени
как может быть нулевая ликвидность у дефицитного товара? как введут может и продам

Вова, кто тебе сказал что однушка пусть даже в 9и километрах от Москвы - дефицитный товар, у нас тут в 300 метрах от Москвы за 3 года до сих пор не все распродали. А товар - это такая штука, которая может называться товаром только тогда, когда у нее есть: а) продавец, б) покупатель, в) продавец и покупатель могут достичь полного непротивления сторон в вопросе определения цены. Если предположить, что все населения Китая (все население России, которое хотело переселиться в Москву, уже давно здесь) потенциально с радостью переселилось бы в этот твой район на близкой удаленности от столицы нашей Родины, таки да - ты собираешься приобрести очень дефицитный товар. Но если задаться вопросом, многие ли из обладателей узкого разреза глаз готовы оплатить твои инвестиционные хотелки (а это, судя из твоих слов, минимум 20% в год при инфляции на сегодня менее 10%), мы сразу получим совсем другие цифры, которые, боюсь, тебя несколько огорчат. Кстати, если ты планируешь сдавать квартиру, чем обеспечивать свое безбедное существование, то советую заняться арифметикой. скажем ты сдаешь свою замечательную жилплощадь за целых 20тыс. рублей в месяц, и того, в год ты имеешь аж 240т.р. Минусить налоги, стоимость ремонта и его амортизацию я даже не буду, лениво. А теперь посчитаем сколько ты заработаешь на депозите, ну процентов 10% вполне реально для такой суммы, а это, между прочим, аж целых 300т.р. и никаких тебе расходов.
И с этим кэшом, в случае чего, ты можешь резко разобраться так, как тебе хочется, а не мучатся месяцами с продажей.
avatar
baraNEO
28 May 2010


без имени
я твою позицию пониаю и даже отчасти разделяю. НО
цитата:
того, в год ты имеешь аж 240т.р. Минусить налоги, стоимость ремонта и его амортизацию я даже не буду, лениво. А теперь посчитаем сколько ты заработаешь на депозите, ну процентов 10%

квартира то в цене приобретает пусть не на 20% в год а на 5, а депозит теряет.
да и найти сейчас 10% в нормальном банке уже проблематично
avatar
baraNEO
28 May 2010


Clone

кстате что ты все кукуево да кукуево, ты сам то в каком районе обитаешь?
avatar
без имени
28 May 2010


baraNEO
цитата:
квартира то в цене приобретает пусть не на 20% в год а на 5, а депозит теряет. 
да и найти сейчас 10% в нормальном банке уже проблематично 

Кто тебе сказал что она приобретает в цене. Ты считаешь, что цена недвижки в этом кукуево способна расти до бесконечности? У нее и так запредельная цена - 50 тыс. за квадрат на этапе котлована - это в 5 раз дороже побережья Болгарии, которая какбы Евросоюз. Особенно если цены на нефть грохнутся до 40-50 баксов, как нам предсказывает куча аналитиков.
Вкладываться в недвижку имело смысл когда у нас надувался пузырь, сейчас же потуги опять надуть все еще наблюдаются, но я не верю в то, что уже лопнувший пузырь можно надуть повторно.
avatar
вдулинидзе
28 May 2010

1

avatar
Clone:

За время кризиса он подорожал на 5%, в то время как вся недвижимость этого наизамечательнейшего райцентра на 12 - 20%. (справедливости ради, не без моего деятельного участия: несколько месяцев все их рекламные газеты и сайты были забиты предложениями в 2 раза дороже )

А как ты узнал что она подорожала ? ты продал этот сарай за 1000000 а ктото теперь предлогает новому хозяину 1000050?
avatar
без имени
28 May 2010

2

Недвижимость - это вообще такая интересная штука, стоимость у нее дискретна и возникает только в моменты совершения по ней каких-либо сделок, а так рассуждения в стиле "моя недвижимость стоит ВОТСТОКА, только я ее не продам" - это смешно.
avatar
Рожденный в СССР
28 May 2010


avatar
Clone:

как и предсказывал: недооцененная недвига в условиях кризиса выросла
переоцененная - упала

Да Вы гений батенька. Такие прописные истины сказали.
Только загвоздка. Недвига в цене в кризис никакая не выросла, а приведенный пример с Лазаревским - это лишь показатель динамики строительства и соотвественно цены.
Нельзя говорить что поле было недооценено, а потом выросло в цене. Поля не стало, а вырос дом, цены на это поле УЖЕ НЕ СУЩЕСТВУЕТ в природе, так как не существует поля.
avatar
baraNEO
28 May 2010


без имени
а может и правда Болгарию
avatar
Рожденный в СССР
28 May 2010


Clone
У вас присутствует системная ошибка в оценке активов.
Вы сравнивате цену поля в 2008 году и цену готового дома в 2010. и говорите ВЫРОСЛО!
Да нифига не выросло! Вы либо сравнивайте два поля в 2008 и 2010 году, либо два готовых дома в 2008 и 2010 году.
avatar
Рожденный в СССР
28 May 2010


avatar
Clone:



на вторичке в кризис легко продавались удачные с точки зрения местоположения, материалов постройки, метража и коммуникаций



Вот это номер. В кризис они продавались лучше или хуже чем ДО кризиса?

Понятие "легко" сугубо индивидуально. Когда цена на объект упала на 30% - ему конечно легче продаваться
avatar
вдулинидзе
28 May 2010


avatar
Clone:

Рынок живет абсолютными величинами, в абсолютном исчислении стоимость кв. метра в сентябре 2008 по отношению к маю 2010 выросла на какой-тонесчиталпроцент
поле там, райские кущи, Эмпайр Стейт билдинг, - пофигу, сделки есть и капитализация этих сделок растет
отсюда и искомый рост

это не единственный пример по Москве
на вторичке в кризис легко продавались удачные с точки зрения местоположения, материалов постройки, метража и коммуникаций

Так складно заливаешь что даже я начинаю верить в этот набор слов ... сарайчик еще продается?... готов купить в ипотеку за любые деньги ...
avatar
без имени
28 May 2010


avatar
baraNEO:

без имени
а может и правда Болгарию

по крайней мере ездить отдыхать туда можно
avatar
вдулинидзе
28 May 2010


Я кажется понял почему у слона подорожало ... он пишет о том что в сентябре 08 стало дороже чем в мае 10го .. поэтому у него дорожает а у всех дешевеет...
avatar
Рожденный в СССР
28 May 2010


Чую слон прикупил хату на самом пике ( сентябрь 2008) и убеждает прежде весго самого себя что все выросло в кризис и он в шоколаде.
avatar
вдулинидзе
28 May 2010


baraNEO
Портфель стоит диверсифицировать... помимо бумаг можно посмотреть нововыделенные участки... из интересных предложений свеженапиленные поля в очень хорошем районе Чехова по 60 тысяч за сотку .. категория ИЖС газ и свет. Если недвига хотябы не подешевеет в ближайшие пять лет то участки имеют шансы подорожать процентов на 40... это Чехов ... один из самых приличных областных городов Москвы а не слонова тьмутаракань ... дорога шикарная ехать пол часа.
avatar
вдулинидзе
28 May 2010


avatar
Рожденный в СССР:

Чую слон прикупил хату на самом пике ( сентябрь 2008) и убеждает прежде весго самого себя что все выросло в кризис и он в шоколаде.

Мне кажется просто никак бабушкин сарай за Лям продать не может вот и заливает ...
avatar
baraNEO
28 May 2010


вдулинидзе
Вась, я в этом не понимаю ни хрена. мне лично участок под ИЖС не нужен.
с квартирой я хоть как то понимаю чтор потом делать.
без имени
далеко она ... мне в Люберцы то целая проблема съездить а ты говоришь Болгария
avatar
вдулинидзе
28 May 2010


avatar
baraNEO:

вдулинидзе
Вась, я в этом не понимаю ни хрена. мне лично участок под ИЖС не нужен.
с квартирой я хоть как то понимаю чтор потом делать.

Ну так если тебе квартира для жизни нужна и ты ищешь удачные варианты это совсем другая тема ... а участок можно так-же точно продать.. или заказать готовый дом под ключ и там жить\отдыхать...
avatar
baraNEO
28 May 2010


вдулинидзе
Вась, участок я "сдавать" не ссмогу.
Дом, где жить/отдыхать у мну есть.
в общем не знаю шо делать. первичка -стремно. вторичка - дорого.
avatar
Рожденный в СССР
28 May 2010


Clone
В итоге по существу ответа не последовало

Где рост?: Только в мечтах слона.
В реальности ощутимая коррекция вниз.
avatar
Рожденный в СССР
28 May 2010


avatar
Clone:


Расскажите про систему в недвиге московской?


Я вообще то говорил про систему вашего мышления. О том как вы цену поля сравнивате с ценой дома как один и тотже объект.
avatar
Рожденный в СССР
28 May 2010

2

avatar
Clone:


Скрытый текст



Я понимаю что вы хотели понтануться своим авторитетным другом, но я бы постыдился бы таких друзей ибо 99% "аналитиков крупных риэлторских компаний" оказались дурачками и лопухами, давая диаметрально неверные прогнозы цен.
Или дайте ссылку на вашего друга. Что он писал перед кризисом. Какой сценарий. Поржем. Или нет его прогнозов в сети? Тогад как это вяжется с его статусом. Он кухонный аналитик?
avatar
вдулинидзе
28 May 2010


avatar
Clone:


Все жду тезисы о системе в недвиге Москвы. Согласен даже и не систему недвиги в конкретном регионе. Плиз!    

Чтото ты опять много слов неочем разводишь. Рожденный говорит о том что покупая котлован ты покупаешь не дорожающую недвигу а риски. На динамику цен это в целом никак не влияет и я с ним абсолютно согласен.
avatar
Рожденный в СССР
29 May 2010


Clone
Какой системы недвиги вы от меня ждете непоянтно - если я говорил об ошибочной системе вашего мышления.
Груздем кажетесь скорее вы когда порете чушь про рост цен, а уж ваши перлы а-ля "риск котлована = риску достроееной первички" вообще трудно комментировать. Только смеяться .
avatar
Рожденный в СССР
29 May 2010


avatar
Clone:



Разъясняю свою позицию по сделкам с недвижимостью:
Под сделками я понимаю свидетельство о праве собственности в обмен на конкретно-оговоренную сумму в ячейке банка.


То что понимает под "сделкой" некий слон мало кого волнует.

Для этого есть практикоприменение данного термина или как минимум статья ГК.
И под сделкой явно понимается не только свиделка в обмен на ячейку
avatar
Рожденный в СССР
29 May 2010


avatar
Clone:

Цену на товар формирует маркетолог.



Жги дальше. От тебя перлы так и прут

Цену на товар формирует РЫНОК а не маркетолог, маркетолог может при желании только сформировать свою хотелку( хочу чтобы было столько!!)
avatar
Рожденный в СССР
29 May 2010


avatar
Clone:

На что я ответил: по сути, что маркетинговые квадратные метры в воздухе никого не волнуют, волнует конечный результат, который вырадажается в конкретных сделках.

Разъясняю свою позицию по сделкам с недвижимостью:
Под сделками я понимаю свидетельство о праве собственности в обмен на конкретно-оговоренную сумму в ячейке банка.


Не хочу разрушать твой дилетантский взгляд на недвигу но придется открыть тайну.
Большинство сделок на РН проходит когда еще свидетельства нет .
Значит слон отрицает само большинство сделок на рынке.
А признает только сделки по его терминологии.
Поэтому неудивительно что унего что то растет в кризис
avatar
Рожденный в СССР
29 May 2010


Clone
Ни о чем как раз говорите вы. У меня все конкретно. Это у вас какие это ожидания о какой то системе, чтобы перевести разговор на другую тему тем самым скрыв ваше дилетатанство в вопросах недвижимости. О системе недвиги я не говорил, а лишь сказал о системе вашего мышления. Довольно смешной( поле=дому, сделки=свид-ву в обмен на ячейки, цену формирует маркетолог, а не рынок). У вас какой-то собственный мирок. Вот люди его и не понимают. Ибо он рекзо отличается от реального.
Вы что то про друга аналитика замолчали. Где его можно почитать? Его прогнозы перед кризисом. Или он только вам на ушко шептал?
avatar
Рожденный в СССР
30 May 2010


avatar
Clone:

То что Вы не юрист, я уже понял, но может быть риэлтор, тогда еще вопрос: когда возникает право собственности на квартиру?
Ответьте хотя бы на эти два вопроса.

Сарказм, о том что я не юрист, вызвано тем что я разрушил ваши детские представления о юридических фактах, которые оказывается теперь трактуются не ГК а неким слоном с ффклаба .
Конечно я не юрист, я пользуюсь ведь таким анахронизмом как кодексы, а не не зажигаю перлами " под сделкой я понимаю смену права собственности а содержимое ячейки"

Я живу не в Москве, и если вы думаете что сделки с недвижимостью в Питере или другом городе проходят не под аккомпонемент ГК а под тем что понимает "слон с ффклаба" - то вы ошибаетесь.
Сделку в Москве с недвижимостью я провел одну.
Что касается вашего второго вопроса, то если не знаете могли бы спросить своего друга аналитика, но окажу вам услугу и открою глаза : право собственности возникает в момент внесения соответсвующей записи в книгу регистраций.

1 person online

1 person online

Log in to leave a message or Sign up


up