Перспективы рынка недвижимости в России

15 years ago




Предлагаю обсуждать в отдельной теме и пожалуй начну:
Депутаты Государственной Думы РФ предупредили банкиров о скором банкротстве Mirax Group

http://s53.radikal.ru/i139/0903/71/d1e3a5863937.jpg

Сергей Полонский

Финансовое состояние девелоперской корпорации Mirax Group Сергея Полонского вызывает все большие опасения у кредиторов и инвесторов, и все большие сомнения вызывает реализация заявленных им проектов. Деятельностью корпорации уже заинтересовались государственные органы. И не зря, ведь Сергей Полонский должен огромную сумму денег банкирам и частным лицам, которые в последние годы вложили значительные средства в квартиры в жилых комплексах, существующих только на бумаге. Долги Mirax Group, которые корпорация должна вернуть банкам-кредиторам в 2009 году, превысили $700 млн. Компания уже пропустила две крупные выплаты – на $15 млн банку Credit Europa Bank и на $200 млн – банку Credit Suisse. А помимо этих сумм, в текущем году девелопер должен выплатить еще облигационный заем на 3 млрд руб., вернуть Credit Suisse $65 млн, и еще $50 млн Полонский должен Альфа-банку.

Продолжение
Скрытый текст


И что то не видно стратегических инвесторов которые не дадут ценам упасть
недвижимость

avatar
вдулинидзе
20 March 2009

Перспективы рынка недвижимости в России
47,7K
views
78
members
942
posts

ZEWS
22 April 2009


Italy

Вы не правы.

Если параллельно с удешвелением денег не происходит СИММЕТРИЧНОГО удорожания товара, цена в котором выражена в этих еденицах - значит этот товар также дешевеет!!! Если товар вместо симметричного удорожания наоборот дешевеет на 20% в дешевых деньгах, можно говорить о обрушении цены на данный товар.


Malabar

Я не спрашиваю у тебя единицы валюты измерения!!!

Я спрашиваю конкретно: цены на квартиры в 98 упали или выросли???!!!

Если ты ставишь под сомнения мои выводы о падении в баксах сегодня( и пытаешься шутить о том что я измеряю не только в рублях, но и в других валютах) ...то твои конкретные уточнения о валюте падения в 98 году - также ничтожны и позорны как и большинство твоих рассуждений о недвиге!!!

ибо двойные стандарты.
avatar
Malabar
22 April 2009


ZEWS
цитата:
то твои конкретные уточнения о валюте падения в 98 году - также ничтожны и позорны как и большинство твоих рассуждений о недвиге!!!


Зева, если сливаешь - то не надо злиться. В 98 году ни один, повторяю - ни один риелтер не номинировал сделки в рублях - сама экономика была долларизирована (если ты конечно помнишь это по своим школьным годам). Единственной ценой в тот момент были доллары.

Если тебя интересуют формальности - в 98 году цены на недвижимость не изменились - за 4 календарных месяца с августа.

цитата:
Я не спрашиваю у тебя единицы валюты измерения!!!


А я спрашиваю - а то ты уже начал в заграничных турпоездках измерять свои потери. Так на это я скажу, что в акциях Сбербанка России ты еще и в наваре остался.

Платил ты в рублях, риски осознавал, а потери измеряешь в неожиданно выросших долларах? И это - не двойные стандарты? Не смеши публику.
avatar
вдулинидзе
22 April 2009


Malabar
Каков должен быть процент падения в рублях чтобы господин малабар признал что недвижимость в россии подешевела ?
Готов ли ты будешь признать при переломе этой цифры что ты нес полную пургу относительно цен на недвижимость ?
ZEWS
22 April 2009

1

avatar
Malabar:



Зева, если сливаешь - то не надо злиться. :

Забыли еще одну традицию. Малабар сам себя объявляет победителем в споре и обвиняет оппонентов в сливе.

Хотя все могут убедится какую чушь ты несешь, как ты далек от ситуации на рынке недвиги , и как выкручиваешься в зависимсоти от ситуации противореча сам себе
avatar
вдулинидзе
22 April 2009


avatar
Malabar:

При малейшем падении цены будут появляться "стратегические" инвесторы, скупающие у нуждающихся жилье подъездами, чтобы не допустить обвала цен. yes.gif

Да ... кстати ... 20% в рублях это уже малейшее падение или еще нет ?
ZEWS
22 April 2009


avatar
Malabar:

Не смеши публику.

Один клоун в лице Малабара вряди ли может громко называться громко Публикой.

И кто кого смешит вопрос спорный.

Мне видится, что абсолютное большинство согласно со мной. Даже твой кореш Слр( что подверждается его размером желаемого дисконта при поиске)...
avatar
Malabar
22 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
Каков должен быть процент падения в рублях чтобы господин малабар признал что недвижимость в россии подешевела ?


Что такое - "подешевела"? Для вас и рубль - "подешевела". При инфляции не более 5% в год и кол...иях относительно бивалютной корзины не более 5% - падение рублях не менее 25% можно будет назвать существенным снижением, влиящим в целом на рынок. Это просто научно - рубль снизился на 30%, но это же не называют КРАХОМ рубля.

цитата:
Готов ли ты будешь признать при переломе этой цифры что ты нес полную пургу относительно цен на недвижимость ?


Нет, конечно - я же не вы с Зевой - признавать то, чего нет, и что только может случиться в неопределенном будущем. Уж извини - как только на рынке произойдет обвал цен - только тогда это можно будет констатировать.
ZEWS
22 April 2009


avatar
Malabar:



А я спрашиваю - а то ты уже начал в заграничных турпоездках измерять свои потери.

Это был пост не для тебя а для умных людей.

Призван показать что орания что цены не падают и измерять надо в рублях однобоки и примитивны и выражают позицию только одну из двух равноправныз сторон рынка - покупателей.

Для продавцов уже огромные скрытые убытки. Так как люди подобного уровня являются актвиными потребителями инопродукции( что и привел в пример на своем случае)
avatar
вдулинидзе
22 April 2009

1

avatar
Malabar:

относительно бивалютной корзины не более 5% - падение рублях не менее 25% можно будет назвать существенным снижением, влиящим в целом на рынок. Это просто научно - рубль снизился на 30%, но это же не называют КРАХОМ рубля.

Помниться кто-то называл это "КАТАСТРОФОЙ"
ZEWS
22 April 2009


цитата (Ваня Дулин @ Сегодня в 11:44)
avatar
Malabar:

При малейшем падении цены будут появляться "стратегические" инвесторы, скупающие у нуждающихся жилье подъездами, чтобы не допустить обвала цен. yes.gif

Да ... кстати ... 20% в рублях это уже малейшее падение или еще нет ?

Причем на 20% цены снизились, а все равно не берут. Значит реально чтобы продать опускаться надо уже 30% в среднем. Может и хватит а может даже и нет.

цитата (Ваня Дулин @ Сегодня в 11:52)
avatar
Malabar:

относительно бивалютной корзины не более 5% - падение рублях не менее 25% можно будет назвать существенным снижением, влиящим в целом на рынок. Это просто научно - рубль снизился на 30%, но это же не называют КРАХОМ рубля.

Помниться кто-то называл это "КАТАСТРОФОЙ"

Двуличие Малабара в стандартном проявлении.
avatar
Malabar
22 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
При малейшем падении цены будут появляться "стратегические" инвесторы, скупающие у нуждающихся жилье подъездами, чтобы не допустить обвала цен.


Ваня, не придуривайся - вот тебе пример того, о чем я говорил:

цитата:
ООО "КБ "Северный морской путь", где основными владельцами являются тренер премьер-министра Аркадий Ротенберг и его брат Борис, принадлежит 25% ЗАО ОРСИ.  стало владельцем 25% акций ЗАО ОРСИ, говорится в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Банк, став совладельцем биржи, получает возможность получить доступ к дисконтированным ликвидным долгам девелоперов, добавляет эксперт. Дисконт по выставленным на биржу обязательствам, например, Mirax Group — 20%, ГК СУ-155 — 60%, признают в ОРСИ. Эта компания также реструктурирует долги застройщиков, основной кредитор которых принадлежащее подмосковным властям ОАО МОИТК. Как сообщал "Ъ" 9 февраля и 19 марта, ОРСИ управляет активами RIGroup (принадлежало Жанне Буллок, супруге экс-министра финансов области Алексея Кузнецова) и генподрядной компании "Спецстрой-2" (строит по заказу властей Подмосковья сеть спортивных объектов). Общий долг этих компаний — 35 млрд руб.


Самый натуральный стратегический инвестор, спасающих горе-риелтеров.

цитата:
Да ... кстати ... 20% в рублях это уже малейшее падение или еще нет ?


Да нет его по рынку массового дисконта 20% в рублях! Зева берет цифру с потолка, по которой у него якобы были "покупатели" и то, я уверен не получается там 20%. Смешно это все.


ZEWS
цитата:
Хотя все могут убедится какую чушь ты несешь, как ты далек от ситуации на рынке недвиги ,


Не паясничай - тебе привели и официальную статистику, которую ты пытаешься обьявить подложной. По поводу инопоездок - в Лондоне все очень подешевело, вся немудрящая "инопродукция", которая тебя интересует.
avatar
вдулинидзе
22 April 2009


avatar
Malabar:

цитата:
ООО "КБ "Северный морской путь", где основными владельцами являются тренер премьер-министра Аркадий Ротенберг и его брат Борис, принадлежит 25% ЗАО ОРСИ. стало владельцем 25% акций ЗАО ОРСИ, говорится в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Банк, став совладельцем биржи, получает возможность получить доступ к дисконтированным ликвидным долгам девелоперов, добавляет эксперт. Дисконт по выставленным на биржу обязательствам, например, Mirax Group — 20%, ГК СУ-155 — 60%, признают в ОРСИ. Эта компания также реструктурирует долги застройщиков, основной кредитор которых принадлежащее подмосковным властям ОАО МОИТК. Как сообщал "Ъ" 9 февраля и 19 марта, ОРСИ управляет активами RIGroup (принадлежало Жанне Буллок, супруге экс-министра финансов области Алексея Кузнецова) и генподрядной компании "Спецстрой-2" (строит по заказу властей Подмосковья сеть спортивных объектов). Общий долг этих компаний — 35 млрд руб.

Самый натуральный стратегический инвестор, спасающих горе-риелтеров.

И где здесь про
цитата:

При малейшем падении цены будут появляться "стратегические" инвесторы, скупающие у нуждающихся жилье подъездами, чтобы не допустить обвала цен.

avatar
Malabar
22 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
И где здесь про


Не, ну как где... Ну только у МОИТК штук сорок жилых домов... И они не попадут на рынок, компания будет спасена.

Ваня Дулин
цитата:
Помниться кто-то называл это "КАТАСТРОФОЙ"   


Хе-хе - ну ты не сравнивай потери отдельных спекулянтов, со снижением национальной валюты, охватывающей 100% денежной массы. Как раз такого на рынке недвижимости нет - 100% охвата, т.к. вполне значительная часть элитного жилья номинирована в долларах и евро - и она даже подорожала в рублях, как и любымые Зевой тойоты.

Вот РТС хлопнуся - так хлопнулся, вот это обвал - не выискивая под микроскопом процентишки.
avatar
вдулинидзе
22 April 2009


avatar
Malabar:

Ваня Дулин
цитата:
И где здесь про

Не, ну как где... Ну только у МОИТК штук сорок жилых домов... И они не попадут на рынок, компания будет спасена.

Малабар ... ты разницу понимаешь между "реструктурирует обязательства"
И "cкупит застоялые объекты"?
С тем что ухватить за яйца спасать девелоперов найдутся желающие у меня сомнений небыло и нет. Но вот скупать у них жилье на таких уровнях идиотов стратегических инвесторов чот невидать ...
Малабар ... может прогуляешься пойдешь по весенним улочкам? в голове одна каша ...
avatar
Italy
22 April 2009


Z
ZEWS:

Italy

Вы не правы.

Если параллельно с удешвелением денег не происходит СИММЕТРИЧНОГО удорожания товара, цена в котором выражена в этих еденицах - значит этот товар также дешевеет!!!  Если товар вместо симметричного удорожания наоборот дешевеет на 20% в дешевых деньгах, можно говорить о обрушении цены на данный товар.

Я прекрасно осознаю Ваши аргументы и считаю их правильными, но по своему - я бы сказал виртуально... то есть, если бы не было снижения, то формально цена квартиры должна была бы стоить в соотвествии с текущим курсом, вот тогда бы она реально не подешевела, а так сказать преобразилась под НАСТОЯЩУЮ ПОКУПАТЕЛЬСКУЮ СПОСОБНОСТЬ ДЕНЕГ.
Но на мой кошелек, это виртуальная реальность никак не сказывается, и как была цена 168 тыс./м, так и осталась 168 тыс/м.

А вот в новостройках, как раз сейчас происходит реальное снижение!!
Если раньше, цена новостройки была 5000/$ метр - 120 тыс. руб, то сейчас цена скатилась до 70 тыс/рублей за метр, что равно примерно 2000$/метр. Вот сдесь как раз есть реальное снижение...
avatar
Malabar
22 April 2009


ZEWS
цитата:
Мне видится, что абсолютное большинство согласно со мной.


Насчитал одного подпевалу дулина. Все остальные считают подвижки незначительными.

Ваня Дулин
цитата:
Малабар ... ты разницу понимаешь между "реструктурирует обязательства"
И "cкупит застоялые объекты"?


Компании скуплены вместе с подъездами - надеюсь, это понятно даже тебе? Жилье не попадает на рынок в розницу за бесценок, и не распродается по обязательствам компании любой ценой.

цитата:
тем что ухватить за яйца спасать девелоперов найдутся желающие у меня сомнений небыло и нет.


А это не ты тут глумился над Полонским и предвкушал грандиозную распродажу объектов Миракса? Что-то такое припоминаю.

Кстати - нет данных по дисконту на жилые комплексы Миракса? Есть там 20% в рублях? Бугага.
avatar
Italy
22 April 2009


КСТАТИ, на основе это можно сделать определенный вывод:
что если стоимость метра квартиры в долларовом эквиваленте снизить на % превышающий изменение курса, то можно судить о реальном снижении цен на квартиры для рядовых покупателей ))).
подробней: если курс доллара поднялся на 41%, то для фиксирования снижения цены долларовая цена метра, сначала должна на 41% опуститься для стабилизации цены в прошлом периоде, и уж дальнейшее снижение долларовой цены будет в действительности отражать снижение стоимости квартиры в рублях.
avatar
вдулинидзе
22 April 2009


avatar
Malabar:

Компании скуплены вместе с подъездами - надеюсь, это понятно даже тебе? Жилье не попадает на рынок в розницу за бесценок, и не распродается по обязательствам компании любой ценой.

Малабар ... когда ты берешь кредит в банке ... означает ли это что ты скуплен банком вместе с кишками ?
Нет
Банк продаст твой залог по любой цене за которую его купят.
Разницу чувствуешь ?

avatar
Malabar:

Кстати - нет данных по дисконту на жилые комплексы Миракса? Есть там 20% в рублях? Бугага.

А торопиться не надо ... главное то что рынок переломлен на корню .. или ты думаешь что миракс годика через 2 все свои объекты продаст по ценам 08 года типа когда кризис закончится ?
avatar
Malabar
22 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
Малабар ... когда ты берешь кредит в банке ... означает ли это что ты скуплен банком вместе с кишками ?
Нет
Банк продаст твой залог по любой цене за которую его купят.
Разницу чувствуешь ?


Дулин - ты бредишь? Какие кишки?
Перечитай тобой же написанное - речь идет о залоге. И банк может им распоряжаться по своему усмотрению, а не только продавать сломя голову, лишь бы поддержать сумасшедшие бредни некоторых теоретиков от недвижимости. Пока банки сохраняют душевное здоровье.
ZEWS
22 April 2009

1

avatar
Malabar:



Вот РТС хлопнуся - так хлопнулся, вот это обвал - не выискивая под микроскопом процентишки.

Хорошо хоть в минусовые значения не ушел , о чем не так давно на полном серьезе рассуждал такой авторититеный эксперт, известный под ником "Малабар".
avatar
Malabar
22 April 2009


Ваня Дулин

цитата:
или ты думаешь что миракс годика через 2 все свои объекты продаст по ценам 08 года типа когда кризис закончится ? 


Дулин - ты и меня за собой с ума сведешь... Не понимаю, как вдолбить тебе - начнет Миракс или Шмиракс - в совокупности ну хоть половина рынка реально продавать с дисконтами - по 30, по 40, а тут по 50 - вот тогда и можно будет сказать, что да, рынок падает, распродается все... Только тогда.

А сидеть, видеть что Ротенберг купил долги Миракса, и пуская слюни рассуждать - вот мол, все сломлено, вот-вот личный тренер Путина выкинет на рынок несколько тысяч квартир за копейки... Да еще и убеждать окружающих, что это уже свершившийся факт... Это в воспаленных мечтах пока.
avatar
вдулинидзе
22 April 2009

1

avatar
Malabar:

Дулин - ты бредишь? Какие кишки?
Перечитай тобой же написанное - речь идет о залоге. И банк может им распоряжаться по своему усмотрению, а не только продавать сломя голову, лишь бы поддержать сумасшедшие бредни некоторых теоретиков от недвижимости. Пока банки сохраняют душевное здоровье.

Я бы сказал что банк может не продавать конфискат пару недель только ради того чтобы поддержать сумасшедшие бредни малабара ... это бы было ближе к практике.
avatar
Malabar
22 April 2009


Ваня Дулин
цитата:
Я бы сказал что банк может не продавать конфискат пару недель только ради того чтобы поддержать сумасшедшие бредни малабара ... это бы было ближе к практике.


Вот только не надо, не надо мне рассказывать про банковскую практику в отношении недвижимости, умоляю. Все банки без подпитки уже умерли, а с подпиткой просто незачем реализовывать залог, как тебе, надеюсь, нет нужды выносить из дома... телевизор на пропитание.
ZEWS
22 April 2009


avatar
Italy:

Z
ZEWS:

Italy

Вы не правы.

Если параллельно с удешвелением денег не происходит СИММЕТРИЧНОГО удорожания товара, цена в котором выражена в этих еденицах - значит этот товар также дешевеет!!! Если товар вместо симметричного удорожания наоборот дешевеет на 20% в дешевых деньгах, можно говорить о обрушении цены на данный товар.

Я прекрасно осознаю Ваши аргументы и считаю их правильными, но по своему - я бы сказал виртуально... то есть, если бы не было снижения, то формально цена квартиры должна была бы стоить в соотвествии с текущим курсом, вот тогда бы она реально не подешевела, а так сказать преобразилась под НАСТОЯЩУЮ ПОКУПАТЕЛЬСКУЮ СПОСОБНОСТЬ ДЕНЕГ.
Но на мой кошелек, это виртуальная реальность никак не сказывается, и как была цена 168 тыс./м, так и осталась 168 тыс/м.


Опять немного неправы. Удешвеление денег в большинстве случаев сопровождается ростом доходом в этих деньгах. Общая инфляция. Дорожает все в том числе и ваш труд, ка кработника. Значит квартиры стали вам немного доступнее. Это во первых.

Во вторых. Если квартира не дорожает. Дорожают другие ваши активы при удешевлении денег. Например Фокус. Квартиры не подорожали, а ваш фокус подорожал, значит вы стали в альернативе еще чуть ближе к покупке квартиры.

Поймите сам смысл "удешвления денег" состоит в том что они дешевеют по сравнению с материальными активами!!! Значит активы априори растут в цене дешевых денег.

Если 1 актив не растет, когда 99% растут, значит этот актив в альтерантиве человеческих ценностей дешевеет. Если раньше хата стоила 20 фокусов, то теперь будет стоить 10 фокусов.

Если раньше хата стоила 800 000 тонн молока, то теперь она стоит 400 000 тонн молока

Если раньше один кв.м равен был вашему одному месяцу работы, то теперь будет равен 25 дням.

И т.д. по всем активам и ценностям.
avatar
вдулинидзе
22 April 2009


avatar
Malabar:

незачем реализовывать залог

Дааа это шедевр
avatar
Italy
22 April 2009


Z
ZEWS:

Если раньше один кв.м равен был вашему одному месяцу работы, то теперь будет равен 25 дням.

В том то и сок, как был месяц так и остался!! з/п рубли и никуда мы от них не денемся
А если расчитывать, в подобном ключе, и учесть РЕАЛЬНОЕ снижение (уже снизили) з/п, то работать мне на квартиру не 25 и даже не 30, а теперь 35 дней ))
Ладно, экономика она и есть экономика ))) дальнейшие дискусии, ИМХО ничего не принесут, так как нет квартиры и не будет с учетом текущего дохода)))
avatar
Malabar
22 April 2009


ZEWS
цитата:
Если 1 актив не растет, когда 99% растут, значит этот актив в альтерантиве человеческих ценностей дешевеет. Если раньше хата стоила 20 фокусов, то теперь будет стоить 10 фокусов.


Кстати, интересный момент, сам хотел о нем написать - в 1993 году джип гранд-чероки стоил около трех (!) московских квартир, в 2000 году - как одна квартира, а в 2007 году - как 0,3 квартиры. Так что активы могут менять свою относительную стоимость, в том числе и зарплаты (как оказалось - зарплаты одними из первых).
avatar
Malabar
22 April 2009


Italy
цитата:
В том то и сок, как был месяц так и остался!! з/п рубли и никуда мы от них не денемся
А если расчитывать, в подобном ключе, и учесть РЕАЛЬНОЕ снижение (уже снизили) з/п, то работать мне на квартиру не 25 и даже не 30, а теперь 35 дней ))
Ладно, экономика она и есть экономика ))) дальнейшие дискусии, ИМХО ничего не принесут, так как нет квартиры и не будет с учетом текущего дохода)))


Я подсчитывал и тут неоднократно писал, что средняя московская двушка и в СССР (кооператив) и в РФ 1991-2007 гг. стоила примерно 200 средних окладов. Пропорция практически не менялась ни в какой период.

Ваня Дулин
цитата:
Дааа это шедевр


Ну чего "даааа", "даааа" - какой банк реализовывает квартиры хоть даже ипотечников? Какой банк реализует недвижку принудительно? Даже обанкротившийся Московский капитал, по уши сидевший в недвижке, на ней и погоревший, ничего не сбрасывал, а был куплен с потрохами Номосом, который не спешит ничего выкидывать.

Вот будут примеры - будешь глубокомысленно блеять "даааа".
ZEWS
22 April 2009


avatar
Malabar:


Кстати, интересный момент, сам хотел о нем написать - в 1993 году джип гранд-чероки стоил около трех (!) московских квартир, в 2000 году - как одна квартира, а в 2007 году - как 0,3 квартиры. Так что активы могут менять свою относительную стоимость, в том числе и зарплаты (как оказалось - зарплаты одними из первых).

Раньше и машину на видик меняли.

Не удивлюсь, если Малабар был одним из первых обладателей видеомагнитофона, полученного путем подобного обмена.
avatar
Malabar
22 April 2009


ZEWS
цитата:
Не удивлюсь, если Малабар был одним из первых обладателей видеомагнитофона, полученного путем подобного обмена.


Нет, у меня была самая обычная позитроновская Электроника.
Но родственникам предлагали кооперативную трешку поменять на видеомагнитофон и телевизор 21` дживиси, а первый компьютер - еще двушку, меняли на огромную подмосковную дачу. И это еще считалось неравноценным обменом!

1 person online

1 person online

Log in to leave a message or Sign up


up