Юридические вопросы

ШАГ ПЕРВЫЙ: СОСТАВЛЯЕМ АКТ

Итак, вас затопили. Первое, что необходимо сделать в этом случае, документально зафиксировать факт затопления (залива) квартиры. Это обязательное действие, которое следует выполнить даже в том случае, если виновник затопления первоначально признает свою вину и в устной форме не возражает против возмещения причиненного ущерба. Следует помнить, что в последующем, в ходе переговоров, ситуация может кардинально измениться и виновная сторона, отступившись от своих слов, откажется возмещать ущерб. В отсутствие надлежащим образом оформленного акта о затоплении отстоять свои права будет практически невозможно.
Единственный случай, когда возможно обойтись без составления акта о затоплении квартиры, виновник письменно (возможно путем составления обычной расписки) подтверждает факт причинения ущерба и сумму данного ущерба. Во всех других случаях потерпевшая сторона должна позаботиться о составлении акта о затоплении квартиры.
Акт о затоплении квартиры оформляется либо непосредственно в процессе затопления квартиры, либо в кратчайшие сроки (желательно - незамедлительно) после затопления квартиры. Акт составляется в произвольной форме комиссионно. В состав комиссии при составлении акта о затоплении квартиры следует включить:
- собственника затопленной квартиры либо его представителя;
- собственника либо владельца (например, нанимателя) квартиры, из которой произошло затопление (протекание);
- представителей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом (это может быть ТСЖ, ЖСК либо, например, ДЕЗ, ЖЭУ, любая иная управляющая организация). Желательно, чтобы это были председатель данной организации и технический специалист.
Примечание. Следует учитывать, что многоквартирный дом может управляться только одной конкретной управляющей организацией. Привлекать для составления акта о затоплении квартиры любую иную управляющую организацию (не осуществляющую управление данным многоквартирным домом) нельзя.

В акте о затоплении квартиры комиссией должны быть зафиксированы три принципиальных обстоятельства.
1. Факт затопления и повреждения имущества.
В акте необходимо отразить, где именно произошло затопление (протекание), объемы данного затопления и причиненные затоплением повреждения:
- размеры (в квадратных метрах) повреждений покраски (побелки) потолка либо подвесного потолка либо иных потолочных покрытий;
- размеры (в квадратных метрах) повреждений покрытий стен (обои, покраска и т.д.);
- детальный перечень иного поврежденного имущества (мебель, бытовая техника, книги и т.д.) с указанием идентифицирующих признаков данного имущества (например, марка и модель поврежденных телевизора, аудиосистемы и т.д.).
В акте по возможности следует также указать степень повреждения имущества.
2. Причина затопления.
В акте необходимо указать, что явилось непосредственной причиной затопления. Например, это может быть:
- оставленная без присмотра раковина либо ванна в расположенной выше квартире;
- течь в стояке отопления (либо в стояке канализации, либо в стояке горячего или холодного водоснабжения) в расположенной выше квартире;
- течь в радиаторе отопления в расположенной выше квартире;
- течь в конкретном сантехническом оборудовании в расположенной выше квартире
- и т.д.
3. Причинно-следственная связь между выявленной причиной затопления и причиненными повреждениями.
В акте следует четко отразить, что повреждения в квартире, вызванные затоплением, возникли именно вследствие обнаруженной течи.
Акт подписывается всеми членами комиссии.
В случае отказа кого-либо из членов комиссии от подписания акта об этом делается соответствующая запись.
Акт скрепляется печатью организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом.

ШАГ ВТОРОЙ: ОПРЕДЕЛЯЕМ ВИНОВНОГО

Следующим шагом после составления акта о затоплении квартиры является определение виновного в затоплении. Сделать это не всегда просто.
Однако положения ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) позволяют сформулировать следующие правила определения виновных лиц в затоплении.
1. За стояки холодного и горячего водоснабжения до первого отключающего устройства либо запорно-регулировочного крана, расположенных на ответвлениях (отводах) от стояков в квартире (включая данные устройства и краны), отвечает организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ либо иная управляющая организация). А вот за все, что расположено (присоединено) в квартире после указанных отключающего устройства либо запорно-регулировочного крана, отвечает собственник квартиры (т.е. за все сантехническое оборудование, краны, разводки и т.д.).
2. За систему отопления, включая стояки, обогревающие элементы (радиаторы отопления), регулирующую и запорную аппаратуру, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях, отвечает организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом. Так, например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 24 мая 2007 г. по делу N Ф09-3841/07-С1 подтвердил, что радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома и обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет организация, управляющая данным многоквартирным домом. Таким образом, собственник квартиры не несет ответственности, например, за течь в радиаторе отопления, несмотря на то, что данный радиатор расположен в его квартире. Исключение составляют случаи, когда собственник самостоятельно произвел ремонт либо замену элементов отопительной системы (радиаторов отопления, полотенцесушителей и т.д.). В этой ситуации за самостоятельно отремонтированные либо замененные элементы ответственность несет собственник квартиры.
Соответственно виновными в затоплении будут являться либо собственник вышерасположенной квартиры, либо организация, управляющая многоквартирным домом, в зависимости от того, кто является ответственным за элемент, в котором произошла течь, ставшая причиной затопления.

ШАГ ТРЕТИЙ: ПРЕДЪЯВЛЯЕМ ТРЕБОВАНИЯ

И наконец, завершающим шагом является предъявление требований виновному лицу о возмещении ущерба (как было отмечено ранее, виновным лицом может быть либо собственник вышерасположенной квартиры, либо организация, управляющая многоквартирным домом).
Здесь возможны две ситуации.
1. Потерпевшая сторона и виновник затопления определили сумму причиненного затоплением ущерба, виновное лицо в добровольном порядке согласно возместить данный ущерб.
В данном случае потерпевшей стороне следует позаботиться о письменной фиксации достигнутых договоренностей. Сделать это можно путем составления акта либо соглашения, в котором необходимо отразить факт признания виновным лицом своей вины в затоплении, а также определенный сторонами размер причиненного ущерба, порядок и сроки его возмещения.
2. Виновник затопления отказывается в добровольном порядке возмещать причиненный затоплением ущерб либо не согласен с размером ущерба.
В этой ситуации потерпевшему необходимо привлечь специализированную экспертную организацию для компетентного определения размера причиненного затоплением ущерба и готовить материалы для подачи искового заявления в суд.

Кор.: В каких случаях проводится оценка ущерба жилой недвижимости? Когда и кому она может понадобиться?
А.К.: Оценка ущерба жилой недвижимости проводится при причинении ей вреда по неосторожности или злому умыслу. Речь в основном идет о затоплениях и пожарах. Иногда вред недвижимости причиняется при проведении ремонтных работ в соседствующих с ней помещениях: в результате работы отбойных молотков и перфораторов может упасть пласт штукатурки с потолка и повредить мебель, предметы интерьера, бытовую технику, могут лопнуть оконные стекла.

Кор.: Какова методика проведения оценки ущерба? Как рассчитывается сумма ущерба?
А.К.: Проводится осмотр объекта, замеры площадей, оконных и дверных проемов, нестандартных архитектурных решений.
Для оценки ущерба, нанесенного конструкциям и неотделимым улучшениям (то есть интерьерным решениям, ремонту), проводится калькуляция с применением программного сметного обеспечения. При этом учитывается большое количество нюансов. Например, невозможно провести замену части обоев в комнате. Даже если обои были поклеены месяц назад и мы найдем рулон таких же, в том же самом месте, за ту же цену, разница между старыми и новыми обоями будет видна. Поэтому при затоплении одного угла в калькуляцию попадают обои на все помещение. Важно, может ли пострадавшая сторона представить документы, товарные чеки на отделочные материалы. Если нет - расчет стоимости ведется по среднерыночным показателям.
Если пострадали мебель и бытовая техника, то определяется, можно ли пользоваться ими дальше, нуждаются ли они в ремонте либо замене. Для заменяемого имущества рассчитывается текущая среднерыночная цена по открытым источникам, например прайс-листам магазинов. Здесь оценщик работает как товаровед. Эксклюзивные вещи, например изготовленный в единственном экземпляре комод из ценных пород дерева, могут оцениваться по стоимости приобретения, но с учетом среднерыночной стоимости приблизительных аналогов.
В случае если пострадали произведения искусства, антиквариат, мы обращаемся в реставрационные мастерские. Они дают заключение, какие работы по восстановлению первоначального вида объекта придется произвести и сколько эти работы будут стоить.

Кор.: Сколько стоит оценка ущерба? Что влияет на ее стоимость?
А.К.: В Москве оценка ущерба стоит от 8000 рублей и до бесконечности. Сумма вознаграждения оценщика зависит от типа объекта (квартира или отдельно стоящий дом), его размера, количества помещений, масштаба повреждений, класса пострадавшего ремонта, того, использовались ли в отделке какие-либо дорогостоящие дизайнерские решения. Значение имеет и количество пострадавших единиц мебели, бытовой техники и личных вещей. Имеет значение, какие документы может представить пострадавший. Если, к примеру, на дом нет техпаспорта, то все приходится тщательно вымерять вручную, это делает оценку более дорогостоящей процедурой.
Если говорить о "среднем чеке", то могу назвать сумму в 15 000 рублей. Речь идет об оценке последствий легкого затопления в одно- или двухкомнатной квартире с обычным ремонтом.

Кор.: На какие детали обязательно нужно обратить внимание?
А.К.: На то, как составлен акт о происшествии. Важный момент: в акте ДЕЗа или ТСЖ должна быть указана причина возникновения аварии и ее источник. Например, "лопнул кран на кухне у Иванова Ивана Ивановича из квартиры 215". Без этого указания вам будет довольно сложно обратиться в суд за возмещением расходов на восстановление имущества, может понадобиться дополнительная экспертиза определения причин возникновения аварии.

Кор.: Можете ли Вы привести несколько примеров интересных, нетипичных, сложных и пр. оценок?
С.С.: Расскажу о профессиональном курьезе. Около двух лет назад нам прислали на рецензирование отчет об оценке убытков от затопления. То есть, помимо непосредственно расходов на производство ремонтно-восстановительных работ, оценщик рассчитал расходы собственника жилья на поиск временного пристанища для его семьи, включая аренду и комиссию агентства, приплюсовал затраты на перемещение семьи с вещами в новое помещение и затраты на перемещение семьи обратно в отремонтированную квартиру, также прибавил затраты на услуги юристов и даже стоимость произведенных им оценочных услуг... Помимо всего перечисленного, оценщик рассчитал величину упущенной выгоды, которая выразилась в снижении арендной платы за квартиру на время производства в ней ремонта, и также прибавил ее к общей сумме. Также были рассчитаны проценты по кредиту, который собственник жилья будет вынужден оформить, чтобы оплатить все обозначенные оценщиком статьи затрат. А залит в квартире был только коридор. Фактический ущерб составлял около 25 тысяч рублей, итоговый "ценник" был равен 170 тысячам рублей. Конечно, моя рецензия не была положительной.
А.К.: Моя история будет длиннее и авантюрнее. Некий молодой человек подал на соседей иск о возмещении ущерба: якобы они его затопили. Дело обстояло так. В квартире над молодым человеком проживала пожилая дама, одинокая и плохо слышащая. Квартира принадлежала ее родственникам младшего поколения. Однажды из радиатора отопления закапало. Старушка позвонила владельцам квартиры и стала громко кричать в телефон про аварию, что-то вроде: "У меня прорвало батарею!" Те немедленно приехали, радиатор был заменен, а инцидент исчерпан.
Молодой сосед снизу слышал этот телефонный разговор. И решил заработать на ситуации. Он произвел оценку, сделал ремонт, а после этого отправился в суд. Владельцы квартиры сверху очень удивились: никакого затопления не происходило. На стороне шустрого соседа был отчет об оценке, на их стороне - отрицательные показания сантехника и инженера. Суд решил, что необходима экспертиза. Провести ее пригласили меня.
Если вы затопили соседей, то у вас между полом и перекрытиями должна остаться так называемая трасса - след от потока воды. Именно факт наличия или отсутствия трассы и должна была выявить экспертиза. Итак, мы взломали паркет у старушки. И ничего не нашли. Строительная пыль многолетней давности лежала в неприкосновенности, утеплитель из картона был в полной сохранности, хотя от горячей воды должен был бы превратиться в кашу...
В этот момент молодой человек заявил, что вчера его снова залили. Уже не случайно, а из вредности: отомстили за обращение в суд, испортили свежесделанный ремонт. Эксперты удивились и отправились осмотреть повреждения.
Квартира молодого человека действительно выглядела плачевно. На потолок было страшно взглянуть. Но характер пятен был какой-то странный, а под разгромленным паркетом этажом выше, напомню, не было никаких следов воды.
День был жаркий, и я, озадаченный, попросил у истца разрешения умыться, зашел в ванную. И тут наступила развязка истории. В ванной комнате за дверью стояло ведро с раствором медного купороса, в ведре был замочен веник.
Если разбрызгивать по отделанным поверхностям, побелке, водоэмульсионной краске раствор медного купороса, то через некоторое время они действительно пойдут специфическими пятнами, будут выглядеть испорченными потопом. Первый оценщик не стал разбираться в деталях, ограничился поверхностным осмотром. Мы же выяснили, что молодой человек - мошенник. Именно как мошенничество были квалифицированы судом его действия. Уголовное преследование, срок и оплата замены паркета у соседей - такова цена попытки сделать ремонт за чужой счет.